Immobilienbewertung ist keine mechanische Rechenübung. Sie verlangt sachverständige Würdigung, Marktkenntnis und nachvollziehbare Entscheidungen. Um auf den „korrekten“ Marktwert zu kommen, sind Spielräume in der Immobilienbewertung zwingend erforderlich. Die ImmoWertV lässt solche zu – innerhalb fachlicher, methodischer und dokumentarischer Grenzen.
Im Rahmen der digiKonREAL XL hat Sebastian Drießen das Spannungsfeld zwischen Bewertungsfreiheit und Wertermittlungsvorgaben eingeordnet. Im Mittelpunkt steht eine Frage, die für Makler und Sachverständige gleichermaßen relevant ist: Wie viel Spielraum besteht bei der Wertermittlung tatsächlich – und wann endet er?
Die kurze Antwort lautet: Spielraum ist vorhanden, aber nicht beliebig. Wertermittlung bedeutet nicht, einen Wunschwert zu begründen. Sie bedeutet, den Markt möglichst zutreffend nachzubilden. Der Verkehrswert beziehungsweise Marktwert ist nach § 194 BauGB der wahrscheinlichste Preis, der zu einem bestimmten Stichtag unter normalen Marktbedingungen erzielbar wäre. Wird eine Wertermittlung als Verkehrs- bzw. Marktwertermittlung verstanden, ist die ImmoWertV der zentrale Bezugsrahmen.
Wertermittlung beginnt bei der Erwartung
Nicht jede Wertangabe ist automatisch ein vollständiges Verkehrswertgutachten. In der Praxis kursieren viele Begriffe: Marktwertanalyse, Marktpreiseinschätzung, Wertindikation, Preisindikation, Kurzbewertung oder Objektbewertung. Das Naming allein ist jedoch nicht entscheidend. Maßgeblich ist, was die Auftraggeberseite nach Inhalt, Darstellung und Kommunikation erwarten durfte.
Daraus folgt eine wichtige haftungsbezogene Konsequenz: Transparenz ist kein formaler Zusatz, sondern Teil der fachlichen Absicherung. Was geleistet wird, welche Aussagekraft das Ergebnis hat und welche Grenzen bestehen, sollte klar eingeordnet und möglichst schriftlich vereinbart werden. Das gilt für mündliche wie schriftliche Auskünfte – und unabhängig davon, ob eine Leistung kostenfrei oder kostenpflichtig erbracht wird.
Verfahrenswahl: frei, aber begründungspflichtig
Ein erster zentraler Spielraum liegt in der Wahl des Wertermittlungsverfahrens. § 6 Abs. 1 ImmoWertV verlangt, dass das oder die Verfahren unter Berücksichtigung der Gepflogenheiten im gewöhnlichen Geschäftsverkehr und der Eignung der zur Verfügung stehenden Daten zu wählen sind. Damit ist die Verfahrenswahl nicht beliebig, aber auch nicht schematisch vorgegeben.
Vergleichswert-, Ertragswert- und Sachwertverfahren haben jeweils ihren Anwendungsbereich. Bei Eigentumswohnungen kann das Vergleichswertverfahren naheliegen, sofern eine ausreichende Anzahl geeigneter Vergleichsfälle vorhanden ist. Bei Renditeobjekten wird häufig das Ertragswertverfahren marktgerecht sein. Bei eigengenutzten Ein- und Zweifamilienhäusern kommt regelmäßig das Sachwertverfahren in Betracht, sofern geeignete Sachwertfaktoren verfügbar sind.
Entscheidend ist nicht, welches Verfahren den gewünschten höchsten oder niedrigsten Wert liefert. Entscheidend ist, welches Verfahren den Markt für das konkrete Objekt am besten abbildet und welche Marktdaten fachlich tragfähig sind. Mehrere Verfahren können sich gegenseitig plausibilisieren. Weichen Verfahrenswerte deutlich voneinander ab, ist das kein Freibrief zur Auswahl des opportunen Ergebnisses, sondern ein Anlass zur Prüfung der Eingangsgrößen, Modelle und Daten.
Aussagefähigkeit statt Rechenergebnis
§ 6 Abs. 4 ImmoWertV macht deutlich, dass der Verkehrswert unter Würdigung der Aussagefähigkeit der herangezogenen Verfahren abzuleiten ist. Vergleichswert, Ertragswert und Sachwert sind zunächst Rechenergebnisse. Erst durch sachverständige Würdigung entsteht daraus ein belastbarer Verkehrswert.
Dieser Schritt ist einer der Kernbereiche professioneller Wertermittlung. Die Rechenergebnisse müssen daraufhin geprüft werden, ob sie den Marktwert tatsächlich treffen. Daten können veraltet sein, Modellparameter können nicht passen, Vergleichsfälle können nur eingeschränkt repräsentativ sein. Die Ableitung des Verkehrswerts verlangt daher ein fachliches Urteil – nicht als Abweichung von der Methode, sondern als notwendiger Bestandteil der Methode.
Datenlage: Aktualität, Repräsentativität und Adaptierbarkeit
Die Eignung und Anpassung der Daten ist ein weiterer zentraler Spielraum. § 9 Abs. 1 ImmoWertV nennt hierfür drei Kriterien: Aktualität, Repräsentativität und Adaptierbarkeit. Marktdaten müssen also nicht nur vorhanden sein. Sie müssen zum Wertermittlungsstichtag, zur Objektart und zu den konkreten Merkmalen des Bewertungsobjekts passen sowie bei Bedarf angepasst werden können.
Aktualität bedeutet, dass die Daten das relevante Marktumfeld möglichst zeitnah abbilden. Ein Sachwertfaktor, der aus zurückliegenden Kaufpreisen abgeleitet wurde, kann bei dynamischen Marktveränderungen nur eingeschränkt aussagekräftig sein. Repräsentativität betrifft die Frage, ob das Bewertungsobjekt mit den Objekten vergleichbar ist, aus denen die Marktdaten abgeleitet wurden – etwa hinsichtlich Baujahr, Restnutzungsdauer, Wohnfläche, Modernisierungsgrad, Ausstattung oder Lage. Adaptierbarkeit verlangt, dass relevante Abweichungen sachgerecht angepasst werden können.
Fehlen veröffentlichte Umrechnungskoeffizienten oder Anpassungsfaktoren, bedeutet das nicht automatisch, dass keine Anpassung vorzunehmen ist. Wenn der Markt auf ein Merkmal reagiert, muss dieses Merkmal sachverständig berücksichtigt werden. Genau hier entsteht echter Bewertungsspielraum: durch Schätzen, Gewichten und Einordnen auf Basis fachlicher Erfahrung, Marktdaten und plausibler Herleitung.
Modellkonformität: Der Schlüssel muss zum Schloss passen
Bei aller Bewertungsfreiheit setzt § 10 ImmoWertV eine klare Grenze: den Grundsatz der Modellkonformität. Es ist in dem Modell zu bewerten, in dem auch die herangezogenen Marktdaten abgeleitet wurden. Oder bildlich gesprochen: Der Schlüssel muss zum Schloss passen.
Das betrifft insbesondere systematisch wirkende Modellparameter wie Gesamtnutzungsdauer, Restnutzungsdauer, Normalherstellungskosten, Bewirtschaftungskosten oder Liegenschaftszinssätze. Wird etwa ein Sachwertfaktor in einem Modell mit 70 Jahren Gesamtnutzungsdauer abgeleitet, kann er nicht ohne Weiteres in einer Bewertung mit 80 Jahren Gesamtnutzungsdauer verwendet werden. Die Modellparameter wirken unmittelbar auf den vorläufigen Wert und damit auf den abgeleiteten Faktor.
Hier besteht kein freier Spielraum. Wer Marktdaten nutzt, muss die zugrunde liegenden Modellvorgaben kennen und konsequent anwenden. Modellbrüche führen nicht zu fachlicher Freiheit, sondern zu methodischen Fehlern.
Bodenrichtwerte und objektspezifische Anpassungen
Auch bei Bodenrichtwerten zeigt sich, dass Durchschnittswerte nicht unreflektiert übernommen werden dürfen. § 15 Abs. 1 ImmoWertV regelt die Bildung von Bodenrichtwertzonen und sieht vor, dass lagebedingte Wertunterschiede innerhalb einer Zone grundsätzlich nicht mehr als 30 Prozent betragen sollen. Daraus folgt: Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert, nicht zwingend der lagegenaue Wert des einzelnen Grundstücks.
Bereits in der Bodenwertermittlung kann daher eine objektspezifische Anpassung erforderlich sein. Unterschiede in Mikrolage, Zuschnitt, Erschließung, Immissionen oder sonstigen lagebezogenen Merkmalen können eine Abweichung vom Durchschnitt rechtfertigen. Auch hier gilt: Nicht die bloße Abweichung ist problematisch, sondern eine unbegründete Abweichung.
Die objektspezifische Anpassung der Marktdaten ist zudem in verschiedenen Verfahren ausdrücklich angelegt. §§ 26, 33 und 39 ImmoWertV betreffen Anpassungen im Vergleichs-, Ertrags- und Sachwertkontext. Beispielhaft verlangt § 39 ImmoWertV, dass ein Sachwertfaktor an die Gegebenheiten des Wertermittlungsobjekts anzupassen ist, wenn dies erforderlich ist. Sachwertfaktoren, Liegenschaftszinssätze, Vergleichsfaktoren und Bodenrichtwerte sind regelmäßig Durchschnittswerte. Das konkrete Objekt ist aber selten exakt durchschnittlich.
Marktanpassung nach § 7 Abs. 2 ImmoWertV
Ein weiterer fachlicher Spielraum ergibt sich aus § 7 Abs. 2 ImmoWertV. Lassen sich die allgemeinen Wertverhältnisse in den herangezogenen Daten nicht ausreichend berücksichtigen, ist eine Marktanpassung durch marktübliche Zu- oder Abschläge erforderlich. Das kann etwa relevant werden, wenn sich zwischen Ableitung der Marktdaten und Wertermittlungsstichtag wesentliche Marktveränderungen ergeben haben, die in den Verfahrensansätzen nicht oder nicht ausreichend berücksichtigt wurden.
Die Marktanpassung darf jedoch nicht pauschal erfolgen. Sie setzt ergänzende Analysen voraus, etwa zur Entwicklung von Kaufpreisen, Angebotspreisen, Marktberichten oder sonstigen geeigneten Marktinformationen. Auch hier ist die sachverständige Würdigung gefragt. Der Spielraum liegt nicht darin, ein Ergebnis frei zu setzen, sondern darin, Marktveränderungen fachlich plausibel zu erfassen und nachvollziehbar in die Bewertung zu übersetzen.
Unschärfen gehören zur Wertermittlung
Grundstücksbewertung ist immer mit Unschärfen behaftet. Es gibt nicht den einen mathematisch richtigen Verkehrswert. Drei Sachverständige können bei gleichem Objekt zu unterschiedlichen, aber jeweils vertretbaren Ergebnissen kommen. Das ist kein Widerspruch zur fachlichen Qualität, solange die Ergebnisse methodisch tragfähig, marktgerecht und nachvollziehbar begründet sind.
Die Rechtsprechung erkennt solche Unschärfen an. Der Bundesgerichtshof hat in seinem Beschluss vom 21.10.2014 – XI ZB 12/12 – ausgeführt, dass Bewertungsergebnisse nicht fehlerhaft sind, solange sie sich im Rahmen zulässiger Toleranzen bewegen. In der BGH-Rechtsprechung wurden bei Verkehrswertermittlungen Schwankungsbreiten von 18 bis 20 Prozent als unvermeidbar und noch vertretbar angesehen; im Einzelfall können auch höhere Abweichungen diskutiert werden. Wo die Grenze liegt, bleibt eine Frage der tatrichterlichen Beurteilung.
Diese Toleranzen dürfen allerdings nicht missverstanden werden. Sie sind kein Spielraum für taktische Zuschläge und keine Legitimation, einen Wert künstlich anzuheben oder abzusenken. Wer ein bereits zu hohes Bewertungsergebnis nochmals erhöht, bewegt sich schnell außerhalb fachlich vertretbarer Grenzen.
Dokumentation als fachliche Leitplanke
Die entscheidende Leitplanke ist die nachvollziehbare Dokumentation. Anpassungen müssen transparent begründet, Datenquellen offengelegt und Bewertungsentscheidungen plausibel hergeleitet werden. Je größer die Abweichung vom Durchschnittswert, desto höher sind die Anforderungen an Begründung und Nachprüfbarkeit.
Spielräume bestehen insbesondere dort, wo Objektart, Datenlage, besondere Objektmerkmale oder Marktentwicklungen eine schematische Bewertung ausschließen. Sie werden größer, wenn die Bewertungsaufgabe komplexer wird – etwa bei seltenen Objektarten, besonderen Rechten und Belastungen, Baumängeln, Modernisierungsannahmen oder atypischen Marktverhältnissen. Gerade dann ersetzt der Spielraum aber nicht die Methodik. Er macht die sachverständige Einordnung erst erforderlich.
Fazit: Spielraum ja, Beliebigkeit nein
Die ImmoWertV gibt keine festen Prozentkorridore vor, innerhalb derer beliebig bewertet werden dürfte. Sie eröffnet vielmehr an mehreren Stellen fachlich begründete Anpassungsmöglichkeiten: bei Verfahrenswahl, Datenprüfung, objektspezifischer Anpassung, Marktanpassung und Verkehrswertableitung. Gleichzeitig setzt sie klare Grenzen, insbesondere durch Datengeeignetheit, Modellkonformität und Begründungspflicht.
Professionelle Wertermittlung bedeutet deshalb, den Markt methodisch sauber nachzubilden. Spielräume sind kein Widerspruch zur Genauigkeit, sondern Ausdruck sachverständiger Arbeit. Vertretbar sind sie nur, wenn sie aus Objekt, Markt und Datenlage heraus begründet werden. Der Maßstab bleibt der Verkehrswert: nicht der gewünschte Preis, sondern der wahrscheinlichste Preis unter normalen Marktbedingungen zum maßgeblichen Stichtag.
Die vollständige Präsentation von Sebastian Drießen zur digiKonREAL XL steht hier als Download bereit.
