Fachliche Stellungnahme

zur vorgeschlagenen Änderung des § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG

BR-Drucksache 447/1/26, Ziffer 6 – Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer von Gebäuden

 

Executive Summary Der Finanzausschuss des Bundesrates schlägt vor, § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG deutlich einzuschränken. Künftig soll eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer nur noch berücksichtigt werden können, wenn sie bereits bei Fertigstellung des Gebäudes bestanden hat. Die Ausschussempfehlung nennt als Begründung unter anderem einfache „Internetgutachten“, Nachweise durch nicht ausreichend qualifizierte Personen und den damit verbundenen Prüfungsaufwand für die Finanzverwaltung. Das angesprochene Qualitätsproblem ist nachvollziehbar. Die vorgeschlagene Lösung geht jedoch weit darüber hinaus. Denn sie würde nicht nur strengere Anforderungen an Gutachten stellen. Sie würde zugleich viele Fälle vollständig vom Nachweis ausschließen, in denen sich die tatsächliche Nutzungsdauer eines Gebäudes erst im Laufe der Zeit verkürzt hat. Gerade bei älteren Bestandsgebäuden ist das typisch. Ein Gebäude kann ursprünglich für eine lange Nutzungsdauer errichtet worden sein und Jahrzehnte später trotzdem nur noch eine deutlich kürzere wirtschaftliche Nutzbarkeit aufweisen – etwa wegen technischer Überalterung, Modernisierungsstau, unterlassener Instandhaltung oder veränderter Nutzungsanforderungen. Nach der vorgeschlagenen Regelung könnte eine solche Entwicklung künftig steuerlich unbeachtlich bleiben, obwohl sie tatsächlich vorhanden und sachverständig nachweisbar ist. Aus unserer Sicht sollten deshalb zwei Fragen getrennt werden:   Wie gut ist der Nachweis? Ist das Gutachten fachlich qualifiziert, objektbezogen, nachvollziehbar und überprüfbar?   Liegt tatsächlich eine kürzere Nutzungsdauer vor? Kann für das konkrete Gebäude belastbar festgestellt werden, dass es voraussichtlich nur noch für einen kürzeren Zeitraum zweckentsprechend genutzt werden kann?   Ein Qualitätsproblem bei Gutachten sollte über Qualitätsanforderungen an Gutachten gelöst werden – nicht dadurch, dass ein großer Teil tatsächlich verkürzter Nutzungsdauern gesetzlich ausgeschlossen wird.   Dafür bietet sich ein klarer Qualitätsrahmen an. Ein Nutzungsdauergutachten sollte insbesondere von einem fachlich qualifizierten Sachverständigen erstellt werden, auf einer höchstpersönlichen Innen- und Außenbesichtigung beruhen, die tatsächlichen Objektverhältnisse nachvollziehbar dokumentieren und die ermittelte Nutzungsdauer objektspezifisch und fachlich überprüfbar herleiten. Damit ließen sich einfache oder rein automatisierte Internetgutachten wirksam begrenzen und zugleich hochwertige Einzelnachweise für Bestandsgebäude erhalten.   Auch die Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs stellt auf die konkreten Verhältnisse des jeweiligen Gebäudes ab. Technischer Verschleiß, wirtschaftliche Entwertung und rechtliche Gegebenheiten können die Nutzungsdauer beeinflussen; ein bestimmtes Gutachtenverfahren oder ein Bausubstanzgutachten ist nicht zwingend vorgeschrieben. (bundesfinanzhof.de)   Zusätzlich sollte geprüft werden, welche Folgen eine Einschränkung des Einzelnachweises für ältere Bestandsimmobilien hat. Die steuerliche Abschreibung ist Teil der Wirtschaftlichkeitsrechnung von Immobilieninvestitionen. Eine Einschränkung kann deshalb auch Auswirkungen auf Bestandsinvestitionen, Modernisierungen und die Attraktivität der Bestandshaltung haben.   Zudem würde die neue Formulierung selbst neue Abgrenzungsfragen schaffen: Wann genau liegt eine kürzere Nutzungsdauer bereits „bei Fertigstellung“ vor? Wie sind spätere Umbauten, Modernisierungen oder ursprünglich angelegte, aber erst später sichtbar werdende Mängel zu behandeln?   Unsere Empfehlung Von der vorgesehenen Ergänzung des § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG um die Worte „im Zeitpunkt seiner Fertigstellung“ sollte in dieser Form abgesehen werden. Stattdessen sollten die Anforderungen an Nutzungsdauergutachten klarer und verbindlicher geregelt werden. So lassen sich Qualitätssicherung, Verwaltungsvereinfachung und Einzelfallgerechtigkeit miteinander verbinden.

1. Anlass und Gegenstand der Stellungnahme

 

Der Regierungsentwurf eines Jahressteuergesetzes 2026 sieht bislang keine entsprechende Einschränkung des § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG vor. Die nun vorliegende Empfehlung der Ausschüsse des Bundesrates schlägt ergänzend vor, nach den Worten „Nutzungsdauer eines Gebäudes“ die Worte „im Zeitpunkt seiner Fertigstellung“ einzufügen.

 

Nach der Begründung sollen künftig insbesondere solche Gebäude unter die Ausnahmeregelung fallen, die bereits von vornherein auf eine kürzere Nutzungsdauer angelegt sind. Beispielhaft werden Leichtbauhallen und Trafostationshäuser genannt. Zugleich soll vermieden werden, dass insbesondere beim Erwerb älterer Gebäude individuelle Nutzungsdauern geltend gemacht werden; als weiteres Ziel wird die Reduzierung des Verwaltungsaufwands genannt.

 

Ausgangspunkt der Empfehlung ist die Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs zur Nachweisführung einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer. Die Ausschussempfehlung verweist darauf, dass Steuerpflichtige nach dieser Rechtsprechung grundsätzlich jede im Einzelfall geeignete sachverständige Methode einsetzen können und ein Bausubstanzgutachten nicht zwingend erforderlich ist. Im Anschluss wird ausgeführt, in der Praxis genügten dadurch auch Gutachten von „Nicht-Sachverständigen“ oder einfache „Internetgutachten“ und der Ausnahmefall werde zur Regel.

 

Die vorgeschlagene Rechtsfolge besteht jedoch nicht in einer gesetzlichen Definition höherer Anforderungen an den Nachweis, sondern in einer grundlegenden Einschränkung des materiellen Anwendungsbereichs des § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG.

 

Diese beiden Ebenen sollten getrennt betrachtet werden.

 

2. Geltendes System: Typisierung mit Einzelfallkorrektur

 

§ 7 Abs. 4 Satz 1 EStG arbeitet bewusst mit typisierten Abschreibungssätzen. Die steuerliche Gebäudeabschreibung richtet sich damit grundsätzlich nicht nach der individuell prognostizierten Lebensdauer jedes einzelnen Gebäudes, sondern nach gesetzlich festgelegten pauschalen Nutzungszeiträumen.

 

§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG eröffnet daneben die Möglichkeit, eine hiervon abweichende kürzere tatsächliche Nutzungsdauer nachzuweisen.

 

§ 11c Abs. 1 EStDV definiert die Nutzungsdauer als den Zeitraum, in dem ein Gebäude voraussichtlich seiner Zweckbestimmung entsprechend genutzt werden kann. Auch der BFH legt dieses Verständnis seinen Entscheidungen zugrunde.

 

Das geltende Recht verbindet damit Typisierung und Einzelfallkorrektur:

 

Die Typisierung sorgt für eine einfache und grundsätzlich einheitliche Rechtsanwendung. Der Einzelnachweis ermöglicht dagegen eine Korrektur, wenn die tatsächlichen Verhältnisse eines konkreten Gebäudes von der gesetzlichen Typisierung abweichen.

 

Aus bewertungsfachlicher Sicht ist diese Zweiteilung nachvollziehbar. Typisierte Ansätze können eine große Zahl durchschnittlicher Fälle sachgerecht erfassen. Sie können jedoch definitionsgemäß nicht jede individuelle Entwicklung eines Gebäudes abbilden.

 

3. Tragweite der vorgesehenen Änderung

 

Die Ergänzung „im Zeitpunkt seiner Fertigstellung“ würde diese Systematik wesentlich verändern.

 

Künftig wäre nicht mehr allein entscheidend, ob zum maßgeblichen Zeitpunkt eine tatsächlich kürzere Nutzungsdauer besteht und hinreichend zuverlässig nachgewiesen werden kann. Zusätzlich müsste die verkürzte Nutzungsdauer bereits bei Fertigstellung des Gebäudes vorhanden beziehungsweise in dessen ursprünglicher Konzeption angelegt gewesen sein.

 

Dies ist eine weitreichende materielle Einschränkung.

 

Gebäude verändern sich während ihrer Lebensdauer. Eine ursprünglich langlebige bauliche Anlage kann Jahrzehnte später nur noch eine deutlich begrenztere technische oder insbesondere wirtschaftliche Nutzbarkeit aufweisen.

 

Ursachen können unter anderem sein:

 

• fortschreitende technische Alterung,
• unterlassene Instandhaltung,
• Modernisierungsstau,
• technische Überalterung wesentlicher Bauteile oder Anlagen,
• veränderte Nutzungsanforderungen,
• wirtschaftliche Überalterung,
• Veränderungen der Marktgängigkeit oder Drittverwendungsfähigkeit,
• rechtliche Veränderungen, welche die weitere Nutzung begrenzen.

 

Diese Umstände entstehen typischerweise während der Nutzungsphase und müssen nicht bereits bei Fertigstellung angelegt gewesen sein.

 

Die vorgeschlagene Neuregelung würde daher nicht nur ungeeignete oder qualitativ unzureichende Nachweise erfassen. Sie würde auch fachlich qualifizierte Nachweise ausschließen, die eine tatsächlich eingetretene Verkürzung der wirtschaftlichen oder technischen Nutzungsdauer belastbar feststellen.

 

4. Beispielhafte Abgrenzung

 

Die Konsequenz lässt sich anhand zweier vereinfachter Fälle verdeutlichen.

 

Gebäude A wird konstruktiv und funktional von vornherein so errichtet, dass lediglich eine wirtschaftliche Nutzungsdauer von etwa 30 Jahren zu erwarten ist.

 

Gebäude B wird ursprünglich für eine deutlich längere Nutzungsdauer errichtet. Nach mehreren Jahrzehnten weist es infolge seines Alters, erheblicher technischer Überalterung, fehlender Modernisierung und veränderter wirtschaftlicher Rahmenbedingungen nachweisbar nur noch eine begrenzte wirtschaftliche Nutzbarkeit auf.

 

Nach dem vorgeschlagenen Wortlaut könnte Gebäude A grundsätzlich weiterhin vom Einzelnachweis erfasst werden.

 

Bei Gebäude B würde dagegen allein der Umstand, dass sich die Verkürzung erst im Laufe der Gebäudelebensdauer entwickelt hat, gegen die Anwendung des § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG sprechen.

 

Damit wäre nicht mehr allein die tatsächliche Nutzbarkeit des Gebäudes zum maßgeblichen Zeitpunkt entscheidend. Hinzutreten würde die historische Frage, ob die verkürzende Ursache bereits bei Fertigstellung vorhanden war.

 

Aus Sicht der Immobilienbewertung ist eine später eingetretene Verkürzung der Nutzungsdauer jedoch nicht weniger tatsächlich als eine bereits ursprünglich konstruktiv angelegte.

 

5. Einordnung der BFH-Rechtsprechung

 

Der Bundesfinanzhof hat mit Urteil vom 28.07.2021 – IX R 25/19 – klargestellt, dass der Steuerpflichtige grundsätzlich jede im Einzelfall geeignete Darlegungsmethode einsetzen kann, sofern sich damit der Zeitraum der voraussichtlichen zweckentsprechenden Nutzung mit hinreichender Sicherheit schätzen lässt. Ein Bausubstanzgutachten ist ausdrücklich keine zwingende Voraussetzung.

 

Mit Urteil vom 23.01.2024 – IX R 14/23 – hat der BFH diese Linie fortgeführt. Er stellt klar, dass die Nutzungsdauer durch technischen Verschleiß, wirtschaftliche Entwertung und rechtliche Gegebenheiten beeinflusst wird. Ist die wirtschaftliche Nutzungsdauer kürzer als die technische, kann auf die wirtschaftliche Nutzungsdauer abgestellt werden. Zugleich genügt der bloße Verweis auf modellhaft ermittelte Gesamt- und Restnutzungsdauern nicht; erforderlich bleibt eine sachverständige, auf das konkrete Objekt bezogene Beurteilung.

 

Auch im Urteil vom 07.10.2025 – IX R 26/24 – hat der BFH eine sachverständig ermittelte kürzere Nutzungsdauer berücksichtigt, bei der insbesondere Substanz, Baumängel, Umbauten und Modernisierungen in die Beurteilung eingeflossen waren.

 

Die vorgeschlagene Gesetzesänderung wäre deshalb keine bloße gesetzliche Konkretisierung dieser Rechtsprechung. Sie würde den bislang durch die Rechtsprechung konkretisierten Anwendungsbereich des Einzelnachweises materiell neu begrenzen.

 

Dies steht dem Gesetzgeber grundsätzlich offen. Die fachlichen und praktischen Folgen einer solchen Neuausrichtung sollten jedoch transparent bewertet werden.

 

Die Rechtsprechung lässt sich für die vorliegende Diskussion wie folgt verdichten:

 

Entscheidung	Kernaussage für die Nutzungsdauer
BFH, 28.07.2021 – IX R 25/19	Tatsächliche Nutzungsdauer ist eine Schätzgröße; es genügt größtmögliche Wahrscheinlichkeit. Keine Verengung auf ein bestimmtes Nachweisverfahren.
BFH, 23.01.2024 – IX R 14/23	Jede sachverständige Methode, die im Einzelfall geeignet ist, kann grundsätzlich herangezogen werden; technische, wirtschaftliche und rechtliche Determinanten sind relevant.
FG Münster, 14.02.2023 – 1 K 3840/19 F	Eine sachverständig begründete modellhafte Ermittlung unter Einbeziehung von Modernisierungen kann Grundlage der kürzeren AfA sein.
FG Hamburg, 01.04.2025 – 3 K 60/23	Auch ein Privatgutachten kann nach den BFH-Grundsätzen Grundlage der Schätzung sein, wenn es die erforderliche sachverständige Herleitung enthält.
FG Münster, 02.04.2025 – 14 K 654/23 E	Aktuelle Rechtsprechung zur Ermittlung der tatsächlichen Restnutzungsdauer; die Entscheidung bestätigte im konkreten Fall einen höheren AfA-Abzug.
BFH, 07.10.2025 – IX R 26/24	Sachverständig ermittelte Restnutzungsdauer von 30 Jahren wurde im Rahmen der AfA nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG berücksichtigt.

6. Qualität des Nachweises und materieller Anspruch sind unterschiedliche Fragen

 

Das in der Ausschussempfehlung beschriebene Problem betrifft zunächst die Qualität der Nachweisführung.

 

Ein einfaches automatisiertes Ergebnis ohne belastbare Tatsachengrundlage oder ein Gutachten einer Person ohne ausreichende fachliche Qualifikation kann für die sachgerechte Bestimmung einer individuellen Nutzungsdauer ungeeignet sein.

 

Dies ist jedoch unabhängig davon, wann die Ursachen der verkürzten Nutzungsdauer entstanden sind.

 

Ein ungeeigneter Nachweis bleibt ungeeignet, auch wenn das Gebäude bereits bei Fertigstellung eine kurze Lebensdauer hatte.

 

Umgekehrt kann ein hochwertiges, persönlich erstelltes und nachvollziehbar begründetes Sachverständigengutachten eine während der Gebäudelebensdauer eingetretene wirtschaftliche Verkürzung belastbar nachweisen.

 

Aus bewertungsfachlicher Sicht liegt es deshalb näher, ein Qualitätsproblem durch Anforderungen an die Qualität des Nachweises zu lösen als durch eine Einschränkung der materiell berücksichtigungsfähigen Sachverhalte.

 

Hinzu kommt, dass die Begründung der Ausschussempfehlung keine quantitativen Angaben dazu enthält,

 

• in welchem Umfang qualitativ unzureichende Nachweise tatsächlich eingereicht werden,
• wie häufig solche Nachweise von den Finanzämtern anerkannt werden,
• welche fiskalischen Auswirkungen hieraus resultieren oder
• wie hoch der hierdurch verursachte Verwaltungsmehraufwand ist.

 

Vor einer grundlegenden materiellen Beschränkung des Einzelnachweises erscheint daher eine belastbare Unterscheidung zwischen einem Qualitäts- und Vollzugsproblem einerseits und einem materiellen Regelungsdefizit andererseits sachgerecht.

 

7. Möglicher Qualitätsrahmen für Nutzungsdauergutachten

 

Soll die Nachweisqualität erhöht und zugleich eine einheitlichere Prüfung durch die Finanzverwaltung ermöglicht werden, könnte ein verbindlicher Qualitätsrahmen insbesondere folgende Anforderungen enthalten.

 

7.1 Fachliche Qualifikation des Sachverständigen

Das Gutachten sollte durch einen nachweislich qualifizierten Sachverständigen erstellt werden, dessen Bestellung oder Zertifizierung die jeweilige Objektart sowie die für die Ermittlung der tatsächlichen Nutzungsdauer erforderliche Immobilienbewertungskompetenz umfasst.

 

Als etablierte Qualifikationswege kommen insbesondere öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige sowie Sachverständige in Betracht, die durch eine nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierte Zertifizierungsstelle zertifiziert wurden.

 

Dabei sollte nicht zwingend allein auf die formal höchste Qualifikationsstufe abgestellt werden. Entscheidend sollte sein, ob der konkrete Qualifikationsumfang die betreffende Objektart und Bewertungsaufgabe fachlich abdeckt. Ein entsprechender Ansatz wurde auch bereits in Stellungnahmen zum geplanten § 6f EStG vertreten.

 

7.2 Höchstpersönliche Ortsbesichtigung

Der für das Gutachten verantwortliche Sachverständige sollte das Bewertungsobjekt höchstpersönlich besichtigen.

 

Die Besichtigung sollte grundsätzlich eine Außen- und – soweit für die Beurteilung erforderlich und zugänglich – Innenbesichtigung umfassen.

 

Damit würde sichergestellt, dass die sachverständige Beurteilung nicht lediglich auf automatisierten Datensätzen, Fotos Dritter oder allgemeinen Objektangaben beruht, sondern auf einem eigenständigen persönlichen Eindruck des verantwortlichen Sachverständigen.

 

7.3 Dokumentierte Tatsachengrundlage

Das Gutachten sollte die für die Nutzungsdauer relevanten tatsächlichen Verhältnisse ausreichend differenziert dokumentieren.

 

Hierzu gehören insbesondere:

 

• Baujahr und Bauweise,
• Gebäudestandard,
• Modernisierungen und deren Zeitpunkt,
• Instandhaltungs- und Erhaltungszustand,
• nutzungsdauerrelevante Schäden und Instandhaltungserfordernisse,
• wirtschaftliche Nutzung und gegebenenfalls rechtliche Nutzungsbeschränkungen.

 

Die Objektaufnahme sollte durch eine angemessene Fotodokumentation ergänzt werden.

 

7.4 Objektspezifische sachverständige Würdigung

Eine rein rechnerische Ableitung aus Baujahr und Tabellenwerten sollte nicht ausreichen.

 

Vielmehr sollte das Gutachten erläutern, welche objektspezifischen Umstände die sachverständig geschätzte tatsächliche Nutzungsdauer bestimmen und wie diese Umstände in der Gesamtbeurteilung berücksichtigt wurden.

 

Dies entspricht der Linie des BFH, wonach eine sachverständige Methode zulässig ist, ein bloßer Verweis auf modellhaft ermittelte Werte jedoch nicht genügt.

 

7.5 Transparente und überprüfbare Methodik

Die verwendete Methode und die wesentlichen Eingangsdaten sollten so dokumentiert werden, dass die Finanzverwaltung die Herleitung fachlich nachvollziehen kann.

 

Ein solcher Qualitätsrahmen würde unmittelbar an den Kritikpunkten der Ausschussempfehlung ansetzen und zugleich einen klaren Prüfungsmaßstab für Steuerpflichtige, Sachverständige und Finanzverwaltung schaffen.

 

Prüfkriterium	Mindestanforderung	Nutzen für Finanzverwaltung
Sachverständigenqualifikation	Nachweis einer anerkannten fachlichen Qualifikation im Bereich Immobilienbewertung; Angabe von Zertifizierungsstelle/Qualifikationsumfang und Gültigkeit.	Schnelle formale Plausibilitätsprüfung; klare Zuständigkeit.
Ortstermin	Persönliche Besichtigung des Bewertungsobjekts durch den verantwortlichen Sachverständigen; dokumentiertes Datum und Besichtigungsprotokoll.	Objektbezug ist bereits auf formaler Ebene nachvollziehbar.
Fotodokumentation	Dokumentation der wesentlichen nutzungsdauerbestimmenden Bauteile und Zustandsmerkmale.	Verbessert Nachprüfbarkeit und reduziert Rückfragen.
Unterlagenbasis	Benennung und Plausibilisierung der verwendeten Unterlagen; klare Angabe von Stichtag und Sachverhaltsgrundlagen.	Einheitliche Prüfung der Datengrundlage.
Methodik	Benennung einer fachlich anerkannten Methode; keine bloße Ausgabe eines automatisierten Rechenergebnisses.	Prüfung kann anhand standardisierter Kriterien erfolgen.
Einzelfallwürdigung	Darstellung, wie Alter, Zustand, Modernisierungen, Instandhaltung, technische und wirtschaftliche Aspekte berücksichtigt wurden.	Nachvollziehbarkeit der Abweichung von der Typisierung.
Ergebnis	Klar ausgewiesene tatsächliche bzw. wirtschaftliche Restnutzungsdauer mit Herleitung.	Schneller Abgleich mit der geltend gemachten AfA.

8. Vergleich mit dem Regelungsansatz des geplanten § 6f EStG

 

Auch der Regierungsentwurf des Jahressteuergesetzes 2026 enthält mit dem neuen § 6f EStG eine Regelung, in der standardisierte Vorgaben mit der Möglichkeit eines qualifizierten sachverständigen Nachweises verbunden werden sollen.

 

Die Konstellationen sind nicht identisch. Gleichwohl zeigt dieser Ansatz, dass Verwaltungsvereinfachung, gesetzliche Standardisierung und qualifizierte Einzelfallprüfung miteinander kombiniert werden können.

 

Sprengnetter hat in seiner Stellungnahme zu § 6f EStG entsprechend vorgeschlagen, den sachverständigen Nachweis an fachliche Qualifikation, Zertifizierungsumfang, Objektbezug und nachvollziehbare Herleitung zu knüpfen, ohne den Einzelnachweis unnötig zu verengen.

 

Auch viele weitere Verbände haben bei § 6f EStG eine Öffnung für sachverständig begründete Verfahren gefordert, wenn ein standardisiertes Modell im konkreten Einzelfall keine sachgerechten Wertanteile liefert.

 

Einige Verbände haben zudem seinerseits darauf hingewiesen, dass sachverständige Qualifikationsanforderungen zwar Qualität sicherstellen sollen, eine unnötig enge Beschränkung des Gutachterkreises aber Zugänglichkeit und Kosten des Nachweises beeinträchtigen kann.

 

Diese Positionen zeigen einen möglichen Grundgedanken:

 

Typisierung kann der Standard sein. Für nachweisbar abweichende tatsächliche Verhältnisse sollte jedoch ein qualifizierter und überprüfbarer Einzelnachweis möglich bleiben.

 

9. Verwaltungsvereinfachung

 

Die Verringerung des Prüfungsaufwands der Finanzverwaltung ist ein legitimes Regelungsziel.

 

Die vorgeschlagene materielle Einschränkung würde den Verwaltungsaufwand dadurch reduzieren, dass ein großer Teil individueller Nachweise künftig unabhängig von deren Qualität oder tatsächlichem Inhalt nicht mehr zu prüfen wäre.

 

Ein verbindlicher Qualitätsstandard verfolgt einen anderen Ansatz. Er würde

 

• ungeeignete Nachweise bereits auf der Ebene der formalen und fachlichen Mindestanforderungen ausschließen,
• die verbleibenden Gutachten stärker standardisieren und
• einen einheitlicheren Prüfungsmaßstab für die Finanzämter schaffen.

 

Ob eine weitreichende materielle Einschränkung tatsächlich erforderlich ist, sollte deshalb auch davon abhängig gemacht werden, ob ein solcher Qualitätsrahmen das in der Ausschussempfehlung beschriebene Vollzugsproblem ausreichend adressieren kann.

 

Dabei sollten auch die möglichen Folgewirkungen auf Rechtsbehelfsverfahren berücksichtigt werden. Eine Verringerung der Anzahl eingereichter Gutachten bedeutet nicht zwingend eine entsprechende Verringerung von Streitfällen, wenn an die Stelle der bisherigen fachlichen Diskussion neue Rechtsfragen zur Voraussetzung „im Zeitpunkt seiner Fertigstellung“ treten.

10. Auswirkungen auf Bestandsgebäude

 

Die praktische Reichweite der vorgesehenen Änderung dürfte insbesondere ältere Bestandsgebäude betreffen.

 

Bei diesen entsteht eine Verkürzung der wirtschaftlichen Nutzungsdauer häufig gerade nicht allein aus der ursprünglichen Bauweise. Sie kann vielmehr Ergebnis einer jahrzehntelangen Entwicklung sein, beispielsweise aus

 

• Gebäudealterung,
• unterlassener Instandhaltung,
• nicht durchgeführten oder lediglich partiellen Modernisierungen,
• technischer Überalterung,
• geänderten Nutzungsanforderungen oder
• einer veränderten wirtschaftlichen Nutzbarkeit.

 

Diese tatsächliche Entwicklung würde durch die Voraussetzung „im Zeitpunkt seiner Fertigstellung“ für den Einzelnachweis weitgehend irrelevant.

 

Die steuerliche Typisierung könnte damit auch dann maßgeblich bleiben, wenn die hiervon abweichende tatsächliche wirtschaftliche Nutzungsdauer eines konkreten Bestandsgebäudes sachverständig belastbar festgestellt werden kann.

 

11. Mögliche Auswirkungen auf Bestandsinvestitionen und Modernisierung

 

Die Gebäude-AfA ist ein Bestandteil der Wirtschaftlichkeitsrechnung von Immobilieninvestitionen. Dies gilt insbesondere bei älteren Bestandsobjekten, bei denen neben dem Erwerb häufig erhebliche Aufwendungen für Instandsetzung, Modernisierung und energetische Verbesserung erforderlich sind.

 

Wird die Möglichkeit eines qualifizierten Nachweises einer tatsächlich kürzeren Nutzungsdauer bei Bestandsgebäuden deutlich eingeschränkt, kann sich dies auf den zeitlichen Verlauf der steuerlichen Abschreibung und damit auf die Wirtschaftlichkeit entsprechender Investitionen auswirken.

 

Die AfA entscheidet nicht allein darüber, ob eine Immobilie erworben oder modernisiert wird. Sie beeinflusst jedoch die steuerliche Belastung und Kapitalbindung während des Investitionszeitraums.

 

Vor diesem Hintergrund erscheint es sachgerecht, im Rahmen der Gesetzesfolgenabschätzung auch zu prüfen, welche Auswirkungen die vorgesehene Einschränkung auf

 

• Investitionen in ältere Bestandsimmobilien,
• notwendige Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen und
• die wirtschaftliche Attraktivität der Bestandshaltung

 

haben kann. Dies gilt insbesondere vor dem Hintergrund, dass gerade ältere Gebäude häufig einen erheblichen Modernisierungsbedarf aufweisen.

 

12. Rechtssicherheit und neue Abgrenzungsfragen

 

Die vorgeschlagene Änderung soll unter anderem die Rechtsanwendung vereinfachen.

 

Gleichzeitig kann die Formulierung „im Zeitpunkt seiner Fertigstellung“ neue Abgrenzungsfragen aufwerfen.

 

Zu klären wäre beispielsweise:

 

• Wann genau gilt eine kürzere Nutzungsdauer als bereits bei Fertigstellung vorhanden?
• Muss sie bewusst konstruktiv vorgesehen worden sein?
• Genügt eine objektive bauliche Eigenschaft, die bereits bei Fertigstellung vorhanden war?
• Wie sind Konstruktions- oder Baumängel zu behandeln, deren Auswirkungen erst Jahrzehnte später erkennbar werden?
• Wie ist mit späteren Umbauten, Erweiterungen oder Nutzungsänderungen umzugehen?
• Was gilt nach umfangreichen Modernisierungen oder Teilkernsanierungen?
• Welcher Fertigstellungszeitpunkt ist bei erheblich veränderten Gebäuden maßgeblich?

 

Diese Fragen zeigen, dass eine stärkere materielle Typisierung nicht zwangsläufig sämtliche Rechtsunsicherheit beseitigt. Es besteht vielmehr die Möglichkeit, dass bestehende Auseinandersetzungen über die tatsächliche Nutzungsdauer teilweise durch neue Streitfragen über die historische Ursache der Verkürzung ersetzt werden.

 

Auch dieser Aspekt sollte in die Abwägung zwischen materieller Einschränkung und qualitätsgesichertem Einzelnachweis einbezogen werden.

 

13. Entwicklung der Verwaltungsauffassung

 

Die Diskussion über den Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer ist nicht neu.

 

Das BMF hatte mit Schreiben vom 22.02.2023 zeitweise detaillierte Anforderungen an den Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer formuliert.

 

Der BFH hat sich in seinem Urteil IX R 14/23 teilweise gegen die dort vorgesehene Verengung der zulässigen Methoden ausgesprochen und die grundsätzliche Methodenoffenheit des sachverständigen Nachweises bestätigt.

 

Das BMF-Schreiben vom 22.02.2023 wurde schließlich mit Schreiben vom 01.12.2025 vollständig aufgehoben.

 

Diese Entwicklung zeigt, dass die Abgrenzung zwischen ausreichender Qualitätssicherung und einer zu weitgehenden Einschränkung des Einzelnachweises bereits mehrfach Gegenstand von Verwaltung und Rechtsprechung war.

 

Vor diesem Hintergrund erscheint es sinnvoll, eine erneute Regelung möglichst klar an den konkret identifizierten Qualitätsproblemen auszurichten.

 

14. Rechtssystematische und verfassungsrechtliche Fragen

 

Der Gesetzgeber verfügt bei der Ausgestaltung der Gebäude-AfA über einen erheblichen Typisierungsspielraum. Auch die Ausschussempfehlung stellt ausdrücklich auf die Möglichkeit einer gesetzlichen Typisierung aus Vereinfachungsgründen ab.

 

Gleichzeitig stellt sich bei einer weitreichenden Typisierung die Frage, wie Fälle behandelt werden, in denen objektiv erhebliche Unterschiede in der tatsächlichen Nutzbarkeit bestehen, diese Unterschiede aber zu unterschiedlichen Zeitpunkten entstanden sind.

 

Ein Gebäude, dessen kurze Nutzungsdauer bereits bei Fertigstellung konstruktiv angelegt war, würde steuerlich anders behandelt als ein Gebäude, dessen wirtschaftliche Nutzbarkeit nach Jahrzehnten erheblich und sachverständig nachweisbar verkürzt ist.

 

Ob und in welchem Umfang diese Differenzierung steuerrechtlich oder verfassungsrechtlich relevant ist, bedarf einer eigenständigen rechtlichen Prüfung.

 

Aus bewertungsfachlicher Sicht ist jedoch festzuhalten, dass eine erst im Laufe der Gebäudelebensdauer eingetretene Verkürzung nicht weniger tatsächlich ist als eine bereits bei Fertigstellung bestehende.

 

15. Schlussfolgerung

 

Die Ausschussempfehlung greift mit den angesprochenen einfachen „Internetgutachten“ und Nachweisen ohne ausreichende Sachverständigenqualifikation ein nachvollziehbares Qualitäts- und Vollzugsthema auf.

 

Die vorgeschlagene Ergänzung des § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG würde dieses Problem jedoch nicht unmittelbar über die Qualität des Nachweises lösen. Sie würde vielmehr den materiellen Einzelnachweis einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer für einen erheblichen Teil älterer Bestandsgebäude ausschließen.

 

Aus fachlicher Sicht sollten deshalb zwei mögliche Regelungsansätze unterschieden werden:

 

Materielle Einschränkung:
Eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer wird nur noch berücksichtigt, wenn sie bereits bei Fertigstellung des Gebäudes vorhanden war.

 

Qualitätsgesicherter Einzelnachweis:
Der bestehende materielle Anwendungsbereich bleibt erhalten; zugleich werden verbindliche Anforderungen an Sachverständigenqualifikation, höchstpersönliche Objektbesichtigung, Dokumentation und objektspezifische Herleitung eingeführt.

 

Der zweite Ansatz würde unmittelbar an den in der Ausschussbegründung genannten Qualitätsproblemen anknüpfen und zugleich ermöglichen, eine tatsächlich eingetretene Verkürzung der technischen oder wirtschaftlichen Nutzungsdauer eines Bestandsgebäudes weiterhin sachverständig nachzuweisen.

 

Vor einer grundlegenden Einschränkung des § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG erscheint daher insbesondere eine Prüfung sinnvoll,

• welchen tatsächlichen Umfang qualitativ unzureichende Nachweise derzeit haben,
• ob und in welchem Umfang sie von der Finanzverwaltung tatsächlich anerkannt werden,
• welcher konkrete Verwaltungsaufwand hieraus entsteht,
• ob verbindliche Qualitätsstandards diesen Aufwand wirksam reduzieren können,
• welche Bestandsgebäude durch die vorgesehene Regelung künftig vom Einzelnachweis ausgeschlossen würden,
• welche Auswirkungen dies auf Bestandsinvestitionen und Modernisierungen haben kann und
• ob durch den Begriff „im Zeitpunkt seiner Fertigstellung“ neue Abgrenzungs- und Rechtsfragen entstehen.

 

Regelungsansatz	Vorteil	Mögliche Folge / Prüfpunkt
Vollständige oder weitgehende Begrenzung auf bei Fertigstellung verkürzte Nutzungsdauer	Hohe formale Einfachheit; weniger Gutachtenprüfungen.	Qualifizierte Einzelnachweise bei Bestandsgebäuden werden ebenfalls ausgeschlossen; spätere wirtschaftliche Entwertung bleibt unberücksichtigt.
Beibehaltung des Status quo ohne Qualitätsstandard	Erhalt der Einzelfallgerechtigkeit.	Uneinheitliche Nachweisqualität und zusätzlicher Prüfaufwand können fortbestehen.
Einzelnachweis + verbindlicher Qualitätsrahmen	Verbindet Einzelfallgerechtigkeit, Qualitätssicherung und standardisierte Prüfung.	Erfordert Definition und Kontrolle der Qualifikations- und Dokumentationsanforderungen.

Petitum

 

Von der vorgeschlagenen Ergänzung des § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG um die Worte „im Zeitpunkt seiner Fertigstellung“ sollte in der vorgesehenen Form abgesehen werden.

 

Das mit der Ausschussempfehlung verfolgte Ziel einer qualitätsgesicherten und administrierbaren Nachweisführung sollte stattdessen durch klare Anforderungen an qualifizierte Nutzungsdauergutachten umgesetzt werden.

 

Hierzu sollten insbesondere eine einschlägige Sachverständigenqualifikation, eine höchstpersönliche Innen- und Außenbesichtigung durch den verantwortlichen Sachverständigen, eine nachvollziehbare Dokumentation der tatsächlichen Objektverhältnisse sowie eine objektspezifische und überprüfbare fachliche Herleitung der tatsächlichen Nutzungsdauer vorgesehen werden.

 

Auf diese Weise können Qualitätssicherung, Verwaltungsvereinfachung und Einzelfallgerechtigkeit miteinander verbunden werden, ohne nachweisbare tatsächliche Entwicklungen von Bestandsgebäuden allein aufgrund ihres Entstehungszeitpunkts steuerlich auszublenden.

 

Diskussionsvorschlag Analog zu dem von der Bundesregierung geplanten neuen § 6f EStG als neu einzufügender Satz 3 in § 7 Abs. 4 EStG: „Der Nachweis im Sinne des Satzes 2 ist durch Vorlage eines für diesen Zweck nach persönlicher Vorortbesichtigung erstellten Gutachtens eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken oder von Personen, die von einer nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle als Sachverständige oder Gutachter für die Wertermittlung von bebauten und unbebauten Grundstücken zertifiziert worden sind, zu erbringen.“

 

Dieser Formulierungsvorschlag ist als Diskussionsgrundlage, nicht als abschließender Gesetzentwurf zu verstehen. Er soll verdeutlichen, wie sich Qualitätssicherung und Verwaltungsvereinfachung mit dem Erhalt einer realitätsgerechten Einzelfallprüfung verbinden lassen.