Das als „Heizungsgesetz“ diskutierte Gebäudeenergiegesetz (GEG) soll mit der geplanten Umbenennung in Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) vereinfacht, technologieoffener ausgestaltet und neu ausgerichtet werden. Zugleich steht die Reform unter erheblichem europarechtlichem Umsetzungsdruck.
Update vom 10. Juli 2026: Bundestag und Bundesrat haben das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) verabschiedet. Die Kabinettfassung wurde mit den vom Ausschuss für Wirtschaft und Energie empfohlenen Änderungen angenommen. Neu aufgenommen wurde insbesondere § 42a zur Grüngas-/Grünheizölquote. Danach soll bis zum 1. Dezember 2026 ein Gesetz vorbereitet werden, das Inverkehrbringer von Gas, Öl und Flüssiggas für die Gebäudeheizung verpflichtet, ab 2045 vollständig auf klimaneutrale Brennstoffe umzustellen. Die ersten Regelungen des GModG treten mit der Verkündung im Bundesgesetzblatt in Kraft.
Hinweis zum Stand der Einordnung: Der nachfolgende Beitrag bezieht sich auf den Regierungsentwurf zur Änderung des Gebäudeenergiegesetzes, Bundestagsdrucksache 21/6278 vom 8. Juni 2026. Die Kernpunkte dieses Beitrags bleiben jedoch hiervon unberührt.
Nationale Neuausrichtung im europäischen Rahmen
Der Entwurf des GModG ist nicht nur als nationale Neuausrichtung des öffentlich als „Heizungsgesetz“ diskutierten GEG zu verstehen, sondern auch als Umsetzungsschritt eines breiteren europäischen Regelungsrahmens. Während die öffentliche Debatte weiterhin stark auf die Frage verengt ist, welche Heizungen künftig eingebaut werden dürfen, reicht der europäische Reformdruck deutlich tiefer.
Die Europäische Gebäuderichtlinie (EPBD 2024/1275) ist Teil des europäischen Rahmens zur Erreichung der Klimaziele. Sie zielt auf einen bis 2050 dekarbonisierten Gebäudebestand und damit auch auf eine schrittweise Verringerung der Abhängigkeit von fossilen Brennstoffen. Ziel ist es, die Treibhausgasemissionen im Gebäudesektor zu senken und die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden zu verbessern, insbesondere durch eine Reduktion des Primärenergieverbrauchs. Vor dem Hintergrund der Energiekrise hat diese Zielsetzung zusätzlich an energiepolitischer Bedeutung gewonnen. Die Verringerung des Verbrauchs fossiler Energieträger dient nicht nur dem Klimaschutz, sondern auch der Reduktion von Preis- und Versorgungsrisiken.
Zentrale Vorgaben der EPBD waren bis zum 29. Mai 2026 in nationales Recht zu überführen. Der vorliegende Regierungsentwurf befindet sich derzeit im Gesetzgebungsverfahren und steht weiterhin unter erheblichem europarechtlichem Umsetzungsdruck. Zuletzt wurde öffentlich ein Inkrafttreten zum 1. November 2026 kommuniziert. Der Zeitplan ist damit gegenüber früheren Erwartungen verschoben.
Mit der Umbenennung soll der Fokus der Wahrnehmung als „Heizungsgesetz“ verschoben werden. Das Gesetz soll damit stärker als Rahmen für die ganzheitliche Modernisierung des Gebäudebestands verstanden werden.
Das GModG ist als mehrstufige Reform angelegt. Sie umfasst die sofortige Deregulierung beim Heizungseinbau mit einer schrittweisen Einführung von EPBD-bezogenen Anforderungen bis 2028 und 2030.
Der folgende Beitrag gibt auf Grundlage des derzeitigen Entwurfsstands einen ersten Überblick über die mit der Entwurfsfassung geplanten Gesetzesänderungen.
Rückbau des „Heizungsgesetz“-Kerns
Nach dem derzeitigen Entwurfsstand entfällt die bisherige Austauschpflicht für alte und besonders ineffiziente Bestandsheizungen, die mit gasförmigem oder flüssigem Brennstoff beschickt werden.
Gleichzeitig soll die 65-%-Vorgabe für den Einbau neuer Heizungen entfallen und durch eine technologieoffenere Ausgestaltung ersetzt werden. Künftig sollen demnach neben Wärmepumpe, Fernwärme, Hybridheizungen und Biomasse auch Gas- und Ölheizungen weiter zulässig sein.
Für nach Inkrafttreten des Gesetzes neu eingebaute Gas- und Ölheizungen sieht der Entwurf ab dem 01.01.2029 den schrittweisen Einsatz klimafreundlicher Brennstoffe vor.
Für die Bewertungspraxis bleibt der Zustand älterer, ineffizienter Heizungsanlagen aber weiter relevant. Es ist im Einzelfall sachverständig zu prüfen, ob ggf. trotz fehlender Nachrüstpflicht eine Wertminderung aufgrund einer überalterten Heizung unter Wirtschaftlichkeitsgesichtspunkten vorzunehmen ist.
Weitere Nachrüstpflichten bleiben nach derzeitigem Stand unverändert. Die Pflicht zur Prüfung und Optimierung von Heizungsanlagen in Gebäuden mit mindestens sechs Einheiten wird hingegen deutlich abgemildert.
EPBD-bezogene Änderungen: Energieausweis und Nullemissionsgebäude-Standard
Die EU-Gebäuderichtlinie verfolgt das Ziel, den durchschnittlichen Primärenergieverbrauch bis 2050 durch die Transformation des Wohngebäudebestandes in einen Nullemissionsgebäudebestand schrittweise zu reduzieren.
Aus diesem Grund sieht der nationale Entwurfsstand in Anknüpfung an die europäischen Vorgaben die Einführung des Nullemissionsgebäude-Standards (ZEB: Zero-Emission Building) vor. Maßgeblich ist, dass am Standort des Gebäudes keine CO₂-Emissionen aus fossilen Brennstoffen entstehen. Das Anforderungsniveau soll zusätzlich den bisherigen Niedrigstenergiegebäude-Standard um min. 10 % unterschreiten. Ab dem 1. Januar 2028 soll der Standard für neue öffentliche Gebäude gelten, ab dem 1. Januar 2030 grundsätzlich für alle Neubauten.
Außerdem sollen die Pflichtangaben aus dem Energieausweis in Immobilienanzeigen erweitert werden (siehe Grafik). Durch die verpflichtende Ausweisung des primärenergetischen Kennwerts in Immobilienanzeigen soll dabei die Gesamtprimärenergie stärker in den Fokus von Kauf- und Mietinteressenten rücken. Für gültige Energieausweise nach bisherigem Recht sind Übergangsregelungen vorgesehen.
Die Ausstellungs- und Verwendungspflichten von Energieausweisen werden punktuell angepasst. Die bereits bisher relevanten Anlässe wie Verkauf, Neuvermietung, Neubau und bestimmte rechnerisch nachzuweisende Änderungen an bestehenden Gebäuden bleiben bestehen. Neu hinzu soll insbesondere die Verlängerung von Miet-, Pacht- oder Leasingverträgen kommen. Für Gebäude im Eigentum öffentlicher Einrichtungen soll zudem die Pflicht zum Aushang des Energieausweises ausgeweitet werden.
Eine bemerkenswerte Änderung betrifft die Wahl der Ausweisart. Die bisherige Differenzierung nach Anzahl der Wohneinheiten, Baujahr und energetischem Standard nach der Wärmeschutzverordnung 1977 soll entfallen. Für Nichtwohngebäude sollen neu auszustellende Energieausweise grundsätzlich auf Grundlage einer energetischen Bilanzierung erstellt werden. Für reine Wohngebäude bleibt in der Regel ein verbrauchsbasierter Energieausweis möglich. Die deutlich vereinfachte Auswahlsystematik der Ausweisart richtet sich damit künftig im Wesentlichen nach der Gebäudenutzung.
Harmonisierung der Gebäudeeffizienzklassen bis Ende 2029
Für den Energieausweis ist die Neuausrichtung mit dem Entwurf des GModG noch nicht vollständig zu Ende geführt. Zwar wird der Energieausweis in der Entwurfsfassung als Ausweis über die Gesamtenergieeffizienz definiert. Für Wohngebäude fehlt aber ein durchgängig klarer, einfach kommunizierbarer Bezugsmaßstab für die Gesamtprimärenergie. Dieser weitere Anpassungsschritt dürfte im Zusammenhang mit der auf Ende 2029 verschobenen Neuskalierung der Energieeffizienzklassen erfolgen. In diesem Zuge ist auch die Harmonisierung der Gebäudeenergieeffizienzklassen unter Anwendung eines europaweit einheitlicheren Klassifizierungssystems zu erwarten.
Fazit
Der bisherige „Heizungsgesetz“-Kern wird deutlich zurückgebaut. Gleichzeitig bleibt die stärkere Ausrichtung auf die Gesamtenergieeffizienz im Sinne der EPBD im Entwurfsstand teilweise noch hinter den europäischen Vorgaben zurück. Der Entwurfsstand ist in zentralen Punkten noch nicht vollständig ausgereift. Dies betrifft insbesondere die Ausgestaltung des Energieausweises bis hin zur methodischen Einbindung neuer Kenngrößen sowie die aufgeschobene Harmonisierung der Gebäudeeffizienzklassen und die langfristige Dekarbonisierung des Gebäudebestands. Hinzu kommen politische und rechtliche Unsicherheiten im weiteren Verlauf des Gesetzgebungsverfahrens, insbesondere mit Blick auf die EPBD-Konformität. Weitere Nachschärfungen bleiben daher möglich.
Für Makler, Sachverständige und Kreditinstitute gewinnen Energieausweis, Gesamtprimärenergie, Treibhausgasemissionen und Nullemissionsgebäude-Standard perspektivisch weiter an Bedeutung. Die gesamtenergetische Bewertung eines Gebäudes fließt zunehmend in Vermarktung, Bewertung und Finanzierungsentscheidungen ein. Insbesondere Primärenergiekennwerte und die künftige Einordnung in harmonisierte Energieeffizienzklassen gewinnen an Relevanz. Trotz der geplanten Deregulierung bleiben ältere, ineffiziente Gas- und Ölheizungen in der Bewertungspraxis insbesondere vor dem Hintergrund von Preis- und Versorgungsrisiken ein wertrelevanter Faktor.
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