Die 9. MaRisk-Novelle soll die MaRisk verschlanken und proportionaler ausgestalten. Für Immobilienfinanzierung und Sicherheitenbewertung bedeutet das keinen materiellen Systemwechsel, sondern größeren Bedarf an prüfbarer Begründung, klaren Rollen und belastbarer Dokumentation.
Stand der Einordnung: 9. MaRisk-Novelle, veröffentlicht am 30. Juni 2026.
MaRisk als Rahmen für das Kreditgeschäft
Die Mindestanforderungen an das Risikomanagement, kurz MaRisk, konkretisieren die bankaufsichtlichen Erwartungen an eine ordnungsgemäße Geschäftsorganisation. Sie sind kein Bewertungsregelwerk im engeren Sinne. Für Immobilienfinanzierer sind sie von erheblicher Bedeutung, weil sie den Rahmen für Kreditprozesse, Funktionstrennung, Sicherheitenbewertung, Modellverwendung, Auslagerung und Risikosteuerung setzen. Methodisch bleibt die Beleihungswertermittlung im Kern durch die BelWertV geprägt. Die MaRisk legen darüber die Governance-Schicht: Wer darf bewerten, wann ist zu bewerten, wie sind Bewertungsverfahren festzulegen und zu überprüfen, wie sind Modelle zu verstehen und wie muss das Institut Kontrollen dokumentieren?
Prinzipienorientierung und Proportionalität
Die Novelle verfolgt einen stärker prinzipienorientierten Ansatz. Damit ist nicht gemeint, dass Anforderungen unverbindlicher werden, vielmehr beschreiben die MaRisk weniger kleinteilig den einzelnen Prozessschritt und stärker das Ziel, das ein Institut erreichen muss. Das Institut muss dann begründen können, warum seine konkrete Ausgestaltung zu seiner Größe, Komplexität, seinem Geschäftsmodell und Risikoappetit passt. Proportionalität wird dadurch zum zentralen Umsetzungsprinzip: sehr kleine Institute, kleine Institute bzw. SNCI (Small and Non-Complex Institutions) und sonstige LSI (Less Significant Institutions) werden transparenter unterschieden. Significant Institutions, also direkt von der EZB beaufsichtigte Institute, fallen aus dem MaRisk-Anwendungsbereich heraus. Sie bleiben jedoch über EZB-/SSM-, EBA-, CRR-/CRD- und sonstige aufsichtsrechtliche Vorgaben adressiert.
Die 7. Novelle war der größere Einschnitt
Die letzte für die Immobilienbewertung äußerst relevante Novelle war die 7. MaRisk-Novelle von 2023. Damals wurden die EBA/GL/2020/06 zur Kreditvergabe und Überwachung in die MaRisk-Systematik überführt, Anforderungen an Sicherheitenbewertungen konkretisiert, fortgeschrittene statistische Bewertungsmodelle aufsichtlicher Prüfungsmaßstab, ESG-Aspekte sichtbarer und mit dem Besonderer Teil Organisation (BTO) 3 ein neuer Rahmen für Immobiliengeschäfte des Instituts geschaffen. Die 9. Novelle räumt dagegen vor allem auf, sie reduziert Detailtext, löst Redundanzen auf und schafft eine klarere Anwenderlogik und gezielte Öffnungsklauseln. Die Novelle bringt also Konsolidierung und Proportionalisierung.
Immobilienfinanzierung ist Kreditgeschäft
Es bleibt die Abgrenzung, dass die klassische Immobilienfinanzierung ein Kreditgeschäft ist. Sie ist nicht mit dem Immobiliengeschäft im Sinne des BTO 3 gleichzusetzen, das bankeigene Immobiliengeschäfte betrifft, etwa Erwerb, Errichtung, Vermietung oder Weiterveräußerung auf eigene Rechnung. Für Immobilienkredite ist daher vor allem BTO 1 relevant, insbesondere BTO 1.2 zu den Prozessen im Kreditgeschäft und zur Bewertung von Sicherheiten.
BTO 1.2: Bewertungsverfahren und Prüfakt
Auch nach der aktuellen Novelle sollen Verfahren zur Bewertung von Sicherheiten regelmäßig überprüft werden, für kleine Institute jedoch mindestens alle zwei Jahre. Das ist eine punktuelle Erleichterung. Für BelWertV-basierte, allgemein anerkannte und normierte Verfahren, ist der praktische Effekt allerdings begrenzt. Bereits bisher war die regelmäßige Überprüfung eines Bewertungsverfahrens nicht erforderlich, soweit ein solches normiertes Verfahren angewendet wurde.
Wertgutachten im Markt: Öffnung mit anderer Steuerungslogik
Eine praxisrelevante Änderung betrifft die Erstellung von Wertgutachten im Markt. In der letzten MaRisk-Fassung konnten Wertgutachten für bestimmte Sicherheiten auch von fachlich geeigneten Mitarbeitern aus dem Bereich Markt erstellt werden, solange eine marktunabhängige Überprüfung der Wertansätze im Sinne einer materiellen Plausibilitätsprüfung gewährleistet ist. Mit der 9. Novelle können Wertgutachten für bestimmte Sicherheiten, „z. B. Wohnimmobilien“, auch durch fachlich geeignete Mitarbeiter aus dem Markt erstellt werden, solange diese von der Kreditvergabe unabhängig sind. Eine gesonderte Plausibilitätsprüfung außerhalb des Markts ist dann nicht mehr erforderlich.
Die Steuerungslogik verschiebt sich damit von einer stärker nachgelagerten, marktunabhängigen Plausibilisierung, hin zu einer ex ante abgesicherten, fallbezogenen Unabhängigkeit der bewertenden Person vom konkreten Kreditvergabeprozess. Das auf der einen Seite Absenken der Anforderungen verlangt im gleichen Zug noch mehr Verantwortung für den Fokus auf saubere Rollen, Berechtigungen, Fallzuordnung und Dokumentation.
Praxisbeispiel: Marktbereich und Falltrennung
Eine kleinere Regionalbank setzt für standardisierte Wohnimmobilien fachlich geeignete Mitarbeitende im Markt ein, um Wertgutachten zu erstellen. Mit der Novelle ist dies nicht schon deshalb ausgeschlossen, weil die Person organisatorisch im Markt sitzt. Unzulässig wäre aber, wenn dieselbe Mitarbeiterin ihren eigenen Kreditfall bewertet. Die Bank muss deshalb im System nachvollziehen können, wer bewertet hat, wer in die Kreditvergabe eingebunden war und ob die Falltrennung eingehalten wurde.
Rotation und sehr kleine Institute
Für sehr kleine Institute sieht die Novelle eine Erleichterung vor. Demnach können sie bei der Bewertung von Immobiliensicherheiten auf die Rotation der zuständigen Personen verzichten. Das ist für Institute mit sehr begrenzten personellen Ressourcen praktisch relevant. Es ändert jedoch nichts an den Grundanforderungen, dass Qualifikation, Erfahrung, Unabhängigkeit, Interessenkonfliktfreiheit und Nachvollziehbarkeit der Bewertung erforderlich sind.
Eine Entlastung, aber kein Freibrief in der Sicherheitenüberwachung
Auch bei der Überwachung der Werte von Immobiliensicherheiten setzt die neue MaRisk auf Proportionalität. Kleine Institute, deren Kreditbücher durch regional konzentrierte Engagements geprägt sind, können auf den Einkauf fremder Daten und damit auf den Einsatz eines Marktschwankungskonzepts verzichten, sofern sie aufgrund eigener Transaktionen hinreichenden Einblick in die Entwicklung der Immobilienmärkte ihres Geschäftsgebiets gewinnen. Das ist eine echte punktuelle Erleichterung. Sie ersetzt aber keine nachvollziehbare Marktbeobachtung. Das Institut muss zeigen können, dass seine regionalen Erkenntnisse belastbar sind. Das dürfte aufgrund der Anforderung, das auf eigenen (!) Transaktionsdaten zu lösen, regelmäßig schwierig sein.
Praxisbeispiel: regionale Marktkenntnis
Eine regional tätige Volksbank finanziert überwiegend Wohnimmobilien in wenigen Landkreisen. Sie verfügt über viele eigene Transaktionen und kennt die Preisentwicklungen vor Ort gut. Nach der neuen Fassung der MaRisk kann sie diese Nähe zum Markt stärker nutzen. Prüfungsfest wird dies aber sicherlich nur, wenn sie dokumentiert, welche Transaktionen ausgewertet werden, welche Marktsegmente abgedeckt sind, wie Ausreißer behandelt werden und wann eine objektbezogene Wertüberprüfung oder Neubewertung ausgelöst wird.
IKT, DORA und Bewertungssoftware
Die 9. MaRisk-Novelle grenzt AT (Allgemeiner Teil) 9 deutlicher gegenüber DORA (Digital Operational Resilience Act) ab. DORA-gedeckte IKT-Drittparteienrisiken (Informations- und Kommunikationstechnik) werden aus AT 9 herausgelöst, während AT 9 für Nicht-IKT-Auslagerungen relevant bleibt. Bewertungssoftware, SaaS-Betrieb, Datenservices und Schnittstellen müssen deshalb sauber klassifiziert werden. Für Anbieter und Institute heißt das, dass IKT-Risiken regulatorisch anders als bisher verortet werden, insbesondere im DORA-Rahmen, ihre Bedeutung bleibt allerdings bestehen. Vertragsergänzungen und Anlagen zu DORA können hier wichtige Bausteine sein, auch wenn sie weiterhin nicht die institutsspezifische Risikobewertung und Dienstleistersteuerung ersetzen.
Verschlankung und ESG
Ein sichtbarer Effekt der Novelle ist die Verschlankung. Ein Rezensent spricht von einer Reduktion von 122 auf 82 Seiten. Das beruht vor allem auf Konsolidierung, Streichung von Wiederholungen, Kürzung von Erläuterungstexten und stärkerer Integration von EBA-Inhalten in den MaRisk-Text. Auch die ESG-Nennungen werden reduziert.
Über BRUBEG, § 26c KWG und § 26d KWG bleibt ESG strategisch und gesetzlich relevant. Für Immobilienportfolien sind Energieeffizienz, CO2, Modernisierungsbedarf, physische Risiken und Transitionsrisiken weiterhin zentrale Daten- und Risikofaktoren, ESG behält also weiterhin seine große Bedeutung.
Bewertungssoftware als Nachweisbaustein
Bewertungssoftware wie Sprengnetter ONE kann in dieser neuen Logik ein wesentlicher Nachweisbaustein sein.
Die methodische Abbildung von BelWertV und ImmoWertV, die Qualität der dort angebotenen Marktdaten, Prognosegüten und die Ausgabe transparenter Reports sind unerlässlich für die Erfüllung der MaRisk Anforderungen. Ebenso sind die Dokumentationen und das Berechtigungsmanagement hinsichtlich Bewertungsanlass, Rollen, Workflows von zentraler Bedeutung.
Gleichwohl bleibt die letzte Verantwortung beim Institut. Dieses muss entscheiden, für welche Fälle das System eingesetzt wird, welche Ergebnisse übernommen oder überschrieben werden sollen, welche Kontrollen greifen und wie die Ergebnisse in die Kreditentscheidung einfließen.
Fazit
Der Schwerpunkt der 9. MaRisk Novelle liegt in Verschlankung, Proportionalität, neuer Anwenderlogik und einer stärkeren Integration bisheriger EBA- und Erläuterungsinhalte. Für Institute wird damit nicht weniger Sorgfalt verlangt, sondern mehr begründete Eigenverantwortung. Wer Bewertungsprozesse schlanker aufstellen möchte, muss erklären können, warum diese Ausgestaltung angemessen ist. Für Banken und Bausparkassen liegt der praktische Prüfstein künftig weniger in der Frage, ob eine Checkliste vollständig ausgefüllt ist, sondern ob Bewertungsmethodik, Daten, Modelle, Sachverständigenorganisation, Rollen und Kontrollen konsistent zusammenpassen.
