Immobilienbewertung

Aufgrund von Wertgutachten werden existenzielle Entscheidungen getroffen, beispielsweise bei Enteignungen für städtebauliche Zwecke, beim Kauf oder Verkauf von Objekten oder bei Investitionen.

Immobilienbewertung

Worum geht es beim Thema Immobilienbewertung?

Immobilienbewertungen sind für viele Bereiche unseres Wirtschafts- und Rechtslebens sehr bedeutsam. Auf der Grundlage von Wertgutachten werden existenzielle Entscheidungen getroffen, beispielsweise bei Enteignungen für städtebauliche Zwecke, beim Kauf oder Verkauf von Objekten, bei unternehmerischen Investitionen, bei der Sachversicherung für Gebäude oder bei der Bestimmung der Beleihungsgrenze im Rahmen von Finanzierungen.

Zu welchen Anlässen werden Immobilien bewertet?

Begriffe und Definitionen

Wie funktioniert Immobilienbewertung?

Wer führt Bewertungen durch?

Gesetzliche Grundlagen

Welche Daten werden zur Bewertung benötigt?

 

 

Zu welchen Anlässen werden Immobilien bewertet?

Käufe und Verkäufe

Käufer und/oder Verkäufer lassen zur Bemessung einer angemessenen Kaufpreisforderung bzw. eines angemessenen Kaufpreisangebots ein Gutachten über den Marktwert des Grundstücks anfertigen.

Erbauseinandersetzungen

Zur Aufteilung der Erbmasse werden die Werte der in ihr enthaltenen Immobilien benötigt.

Ehescheidungen

Ehescheidungen und die damit verbundene Aufteilung evtl. vorhandener gemeinschaftlicher Grundstücke bzw. ein diesbezüglicher Zugewinnausgleich sind häufiger Anlass für Wertgutachten.

Zwangsversteigerungen

Der Grundstückswert dient u. a. dem Bieter als Information für die Bemessung des zu fordernden Mindestgebots.

Vormundschaftsangelegenheiten

Viele Gutachten sind auch in Vormundschaftsangelegenheiten erforderlich, da der Vormund durch Bezug auf ein Marktwertgutachten seine wirtschaftlich vernünftige Handlungsweise im Falle der Verwertung (Verkauf, Vermietung etc.) eines Grundstücks gegenüber dem Vormundschaftsgericht belegen kann.

Steuerliche Zwecke

Für die steuerliche Abschreibung des Gebäudeanteils am Kaufpreis ist eine Aufschlüsselung der Anschaffungskosten in Boden- und Gebäudeanteil nach dem Verhältnis der Teilwerte erforderlich. Für die Überführung von Betriebsvermögen in Privatvermögen müssen die Werte bzw. Wertanteile der betrieblichen Immobilien ermittelt werden.

 

Bei Erbschaft und Schenkung von Immobilien orientiert sich die Obergrenze der zu zahlenden Steuer an deren Marktwert.

 

Rechte und Belastungen

Grund für die Bewertung von Grundstücken kann (wenn auch nur selten) die Absicht zur Begründung von Rechten an Grundstücken sein, z. B. von Wegerechten (hier ist dann die Wertminderung des belasteten oder die Werterhöhung des begünstigten Grundstücks zu bestimmen) oder Wohnungsrechten (hier ist oftmals der Kapitalwert eines Wohnungsrechts zu ermitteln).

Enteignungen

Werden Grundstücke oder Grundstücksteile für eine hoheitliche Maßnahme in Anspruch genommen, beispielsweise im Wege der Enteignung, so bemisst sich die angemessene Entschädigung u. a. nach dem Wert des in Anspruch genommenen Grundstücks (Grundstückteils).

Städtebauliche Sanierung und Entwicklung, Bodenordnung

Gesetzlich genau bestimmte Werterhöhungen der in diese städtebaulichen Verfahren eingebrachten Grundstücke sind vom Grundstückseigentümer an die Allgemeinheit auszugleichen. Zu diesem Zweck ist die Wertsteigerung (d. h. die Differenz aus „Wert mit“ und „Wert ohne“ diese städtebauliche Maßnahme) zu ermitteln.

Finanzierungen

Zur Finanzierung des Erwerbs eines bebauten oder unbebauten Grundstücks oder von Baumaßnahmen (Neubau oder Ausbau) durch einen Realkredit muss das Kreditinstitut den Beleihungswert und den Marktwert ermitteln lassen.

Versicherungen

Für die Sachversicherung des Gebäudes gegen Elementarrisiken werden Versicherungswertermittlungen benötigt.

Begriffe und Definitionen

So verschieden die Wertermittlungsanlässe und der Verwendungszweck von Wert(-gutacht-)en sind, so vielfältig sind auch die Wertbegriffe.

Die wichtigsten Wertbegriffe sind:

  • Marktwert bzw. Verkehrswert als Wertbegriff im Städtebau (z. B. für Entschädigungen) und als Grundlage für private Vermögensdispositionen;
  • gemeiner Wert, Einheitswert, Teilwert, Grundbesitzwert, Bedarfswert als Wertbegriffe aus dem Steuerrecht;
  • Beleihungswert als Wertbegriff in der Kreditwirtschaft und Versicherungswert als Wertbegriff bei der (Sach-)Versicherung.

Die vorgenannten Wertbegriffe und die Verfahren zu ihrer Ermittlung sind (weitgehend gesetzlich) normiert. Die diesbezüglich vorgeschriebenen Ermittlungsverfahren führen grundsätzlich zu völlig unterschiedlichen Ergebnissen. Das bedeutet, dass sich der Wertermittler vor jeder Wertermittlung darüber im Klaren sein muss, welchem Zweck die Wertermittlung dienen soll. Hiervon hängt es ab, welcher der vorgenannten Werte zu ermitteln ist.

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Wie funktioniert Immobilienbewertung?

Für die Marktwertermittlung werden im Wesentlichen drei Verfahren angewendet. Dies ist in § 8 Abs. 1 Satz 1 ImmoWertV wie folgt geregelt: „Zur Wertermittlung sind

  • das Vergleichswertverfahren (§ 15) einschließlich des Verfahrens zur Bodenwertermittlung (§ 16),
  • das Ertragswertverfahren (§§ 17–20),
  • das Sachwertverfahren (§§ 21–23)

oder mehrere dieser Verfahren heranzuziehen.“

Grundsätzlich sind für jeden Bewertungsfall alle drei Verfahren auch eigenständig anwendbar und können jeweils für sich marktkonforme Ergebnisse liefern.

Dennoch ist es üblich und sachgemäß, für bestimmte Grundstücksarten bestimmte Verfahren vorrangig anzuwenden. Dies insbesondere, weil die diesen Verfahren zugrunde liegende Betrachtungsweise bei der Kaufpreisbildung auf dem Grundstücksmarkt für bestimmte Objekte vorrangig ist.

So werden z. B. Bodenwerte und der Wert von Wohnungseigentum i. d. R. vorrangig mit dem Vergleichswertverfahren, der Wert von Renditeimmobilien (z. B. Mehrfamilienhausgrundstücke) vorrangig mit dem Ertragswertverfahren und der Wert üblicherweise eigengenutzter Immobilien (z. B. Einfamilienhausgrundstücke) vorrangig mit dem Sachwertverfahren ermittelt.

Neben den vorgenannten Marktgepflogenheiten erfolgt die Verfahrenswahl auch im Hinblick auf die zur Verfügung stehenden Daten.

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Wer führt Bewertungen durch?

Die dort erforderlichen Wertermittlungen werden häufig von hauptberuflichen Sachverständigen, vorrangig institutionszugehörigen angestellten Sachverständigen (z. B. bankangestellten Beleihungswertermittlern, beamteten oder angestellten Sachverständigen der Finanzverwaltung), in vielen Fällen aber auch von freiberuflich tätigen Sachverständigen (z. B. geprüften, zertifizierten oder öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen) durchgeführt.

Außer den hauptberuflichen Immobilienbewertungs-Sachverständigen gibt es weitere Berufsgruppen, deren Hauptarbeitsfeld die Immobilien darstellen. In vielen Fällen sind dabei auch Wertermittlungskenntnisse erforderlich oder zumindest dienlich:

  • Umlegungsstellen (oftmals bei den Kataster- und Vermessungsämtern),
  • Liegenschaftsverwaltungen bei Privatinstitutionen und Behörden,
  • Architekten, Bauingenieure und Vermessungsingenieure,
  • Bankangestellte im Realkreditbereich und Finanzierungsberater,
  • Finanzbeamte, Steuerberater und Wirtschaftsprüfer,
  • Immobilienmakler und Hausverwalter.

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Gesetzliche Grundlagen

Das Baugesetzbuch (BauGB)

Die grundlegenden Regelungen zur Marktwertermittlung sind im Städtebaurecht verankert. Da beim Vollzug des im Baugesetzbuch (BauGB) geregelten Städtebaus vielfach marktgerechte Grundstückswerte benötigt werden, beispielsweise zur Bemessung von Ausgleichs- und Entschädigungsleistungen sowie Ausgleichsbeträgen, lag es nahe, die Grundlagen der Wertermittlung bundeseinheitlich zu regeln. Hierzu hat der Gesetzgeber in den §§ 192–199 BauGB einschlägige Regelungen getroffen. Insbesondere sollen diese 8 Paragrafen sicherstellen, dass in Deutschland eine

  • einheitliche,
  • marktkonforme und
  • rechtssichere

Wertermittlung betrieben wird. Als zentrale Vorschrift ist dabei die in § 194 BauGB geregelte Marktwertdefinition anzusehen. Sie bildet die Grundlage für die Bemessung jeglicher Entschädigungs- und Ausgleichsleistungen sowie für Ausgleichsbeträge nach dem BauGB.

Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV)

Um in Deutschland eine einheitliche Vorgehensweise für die Wertermittlung zu gewährleisten, wurde die Bundesregierung in § 199 Abs. 1 BauGB ermächtigt, die bundeseinheitlich geltende Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) zu erlassen. Die ImmoWertV bestimmt differenziert, wie Marktwertermittlungen im Einzelnen durchzuführen sind. In der ImmoWertV werden ihr Anwendungsbereich, Begriffsbestimmungen, die Ableitung der für die Wertermittlung erforderlichen Daten sowie die klassischen drei deutschen Wertermittlungsverfahren geregelt. Bei Marktwertermittlungen sollten die Vorschriften der ImmoWertV zwingend beachtet werden; die Rechtsprechung betrachtet sie als „allgemein anerkannte Grundsätze“.

Die Wertermittlungsrichtlinien

Die Bundesregierung hat Richtlinien für die Ermittlung der Marktwerte von Grundstücken erlassen. Die Richtlinien geben Hinweise für die Ermittlung der Bodenrichtwerte (Bodenrichtwertrichtlinie), des Sachwerts (Sachwertrichtlinie), des Vergleichswerts und des Bodenwerts (Vergleichswertrichtlinie) sowie des Ertragswerts (Ertragswertrichtlinie). An diese Richtlinien sind jedoch nur Bundesbehörden gebunden. Gutachterausschüsse (soweit landesrechtliche Vorschriften nicht etwas anderes vorsehen) und auch private Sachverständige sind grundsätzlich nicht an die Wertermittlungsrichtlinien gebunden. Zu den Wertermittlungsrichtlinien muss kritisch angemerkt werden, dass diese – obwohl sie in den letzten Jahren schrittweise verbessert wurden – leider immer noch zu viele schematische und z. T. auch bewertungstheoretisch veraltete Hinweise enthalten. Wertermittlung ist aber nicht schematisch zu betreiben. Bei der Anwendung der Wertermittlungsrichtlinien ist demnach grundsätzlich Vorsicht geboten.

Welche Daten werden zur Bewertung benötigt?

Für Einzelbewertungen werden unterschiedliche bewertungsrelevante Daten benötigt, die Sie im Marktdatenportal für jede Adresse in der Bundesrepublik erwerben können. In den Sprengnetter Softwareprodukten sind viele Daten bereits hinterlegt oder direkt aufrufbar.

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