Vergleichsmieten

Kurzbeschreibung

Das Sprengnetter Vergleichsmietensystem für Wohnraum basiert auf einer systematischen Auswertung nahezu aller in Deutschland verfügbaren Mietspiegel der Gemeinden, Städte und Kreise.

Diese Mietspiegel wurden auf ein einheitliches System normiert und bilden die Stützstellen für die Hochrechnung in die Fläche. In die Hochrechnung fließen auch einzelne Mieten der Sprengnetter Mietdatenbank (Einzelmieten aus der landesweiten Gutachtertätigkeit). Die Hochrechnung für einzelne Orte erfolgt in Abhängigkeit von der Entfernung zu den Stützstellen und von bestimmten Lageindikatoren. Ergebnis ist ein flächendeckendes Vergleichsmietensystem.

Anwendungsgebiete

Zur Bewertung von Mehrfamilienhäusern und nicht eigennutzungsfähigen Eigentumswohnungen werden marktüblich und nachhaltig erzielbare Mieten herangezogen.

Die Methode

Sprengnetter sammelt ortsübliche Vergleichsmieten aus amtlichen Mietspiegeln zu 401 Gemeinden (rd. 39 % der Bevölkerung Deutschlands) sowie marktüblich erzielbare Mieten aus Mietübersichten der amtlichen Gutachterausschüsse für Grundstückswerte zu weiteren 1.121 Gemeinden (rd. 12 % der Bevölkerung Deutschlands). Insgesamt liegen damit marktüblich, nachhaltig erzielbare Nettokaltmieten für 1.522 Gemeinden (rd. 52 % der Bevölkerung Deutschlands) vor.

Angereichert werden diese Daten mit den Informationen aus bundesweit flächendeckenden Informationen zu den regionalen Immobilienmarktentwicklungen über das Sprengnetter-Immobilienmarktmonitoring (S-IM) sowie zu den einzelnen Lagequalitäten auf kleinräumiger geografischer Ebene.

Zusätzlich stehen zum aktuellen Zeitpunkt Informationen zu rd. 910.000 Mieten zur Verfügung, die im Internet oder in Printmedien angeboten werden.

Die Ableitung der marktüblich, nachhaltig erzielbaren Nettokaltmieten für Gemeinden, für die keine originären Mietspiegel existieren, erfolgt mittels multipler und linearer Regressionsanalysen, durchgeführt u. a. in der Programmiersprache für Statistik „R“. Als Hilfsgrößen werden in diese Analysen die regionalen Immobilienmarktentwicklungen, die kleinräumigen Lagequalitäten sowie die Entwicklung der Mietangebote eingeführt.

 

Die Mietendatenbank wird quartalsweise aktualisiert.

Die Datenbereitstellung

Adressbezogene Bewertungsdaten werden als Webservice im Marktdaten-Portal bereitgestellt und sind integraler Bestandteil in unseren Softwareprodukten SprengnetterONE, Ten2Click, ProSa, SmartValue und in der Online-Bewertungssoftware.

Wir bieten Ihnen in Abhängigkeit der zur Wohnung vorliegenden bzw. in das webbasierte Erfassungsformular eingegebenen Informationen örtliche Durchschnittswerte bis hin zu objektspezifischen Einzelwerten. In der Regel werden mindestens benötigt:

  • die Lage (postalische Adresse),
  • das Baujahr,
  • die Ausstattung der Wohnung und
  • der Bodenwert des Objekts.

Grundsätzlich ist aber auch eine Vergleichswertangabe ohne jedwedes Merkmal der Wohnung möglich. Die Vergleichsmiete bezieht sich dann auf eine von Sprengnetter Immobilienbewertung definierte „Standardwohnung“.

Die Sprengnetter Miete bezieht sich auf eine 70 m² große Wohnung im 1. OG eines Mehrfamilienwohnhauses mit 10 Wohneinheiten. Sie ist als Basiswert für ein Marktwertgutachten geeignet; sie ersetzt kein Mietwertgutachten.

Aktuelle Mietübersichten für Wohn- und Gewerberaum werden regelmäßig in „immobilien&bewerten“ sowie in den Handbüchern „Sprengnetter, Immobilienbewertung – Marktdaten und Praxishilfen“ für ganz Deutschland abgedruckt. Angegebene Umrechnungskoeffizienten und -funktionen ermöglichen Ihnen eine individuelle Anpassung. Ergänzend dazu werden in der Wohnflächen- und Mietwertrichtlinie (WMR) für alle häufig auftretenden Grundflächenbesonderheiten (Balkone, Terrassen, Loggien und Wintergärten, Hobbyräume, Durchgangsräume, unübliche Raumhöhen usw.) Wohnwertfaktoren zur sachgemäßen Anrechnung dieser Flächen bei der Mietwertermittlung vorgegeben.


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