Wieviel Steuern kann ich sparen?
Am Beispiel Mehrfamilienhaus
Eckdaten des Objektes:
_ Baujahr 1972
_ einfache bis mittlere Ausstattung
_ kleinere Modernisierungen im Rahmen der Instandhaltung
_ angemessene Nutzungsdauer: 20 Jahre
_ Kaufpreis(anteil) für die baulichen Anlagen (einschließlich Kaufnebenkosten): 780.000 €
Steuerliche Abschreibung von vermieteten Immobilien
Nach dem Einkommensteuergesetz (§ 7 Abs. 4 EStG) können vermietete Immobilien, die zwischen 1925 und 2022 erbaut wurden, ab dem Kaufzeitpunkt über einen Zeitraum von 50 Jahren mit einem Satz von 2% steuerlich abgeschrieben werden.
Beispiel: Der Eigentümer eines Mehrfamilienhauses von 1978 mit einem Gebäudewertanteil von 2 Mio. € kann jährlich 40.000 € über 50 Jahre abschreiben. Allerdings kann der Steuerpflichtige gemäß § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG durch ein Nutzungsdauergutachten nachweisen, dass die tatsächliche Nutzungsdauer des Gebäudes kürzer ist. Wenn z.B. eine Nutzungsdauer von 25 Jahren nachgewiesen wird, kann die steuerliche Abschreibung verdoppelt werden, sodass jährlich 80.000 € über 25 Jahre abgeschrieben werden können. Dies ermöglicht eine schnellere Ausschöpfung der steuerlichen Vorteile und erhöht die Rendite.
Hinweis: Sollte der Kauf der Immobilie bereits einige Jahre zurückliegen, ist es möglich, dass der steuerliche Vorteil geringer ist, da bereits ein Teil des Gebäudewertes abgeschrieben ist. Konkrete, auf Ihre individuelle Fallkonstellation bezogene Informationen kann Ihnen Ihr Steuerberater geben.
Was kann ich sparen?
Es ist zu beachten, dass das Einkommensteuergesetz eine pauschale Nutzungsdauerschätzung ab dem Kaufzeitpunkt der Immobilie vorsieht, die in einigen Fällen nicht der realen Nutzungsdauer entspricht. Die maximale steuerliche Abschreibung hängt vom Baujahr und dem Gebäudestandard ab.
Die nachfolgende Tabelle zeigt den maximalen steuerlichen Vorteil in Abhänigkeit vom Baujahr und der Ausstattung unter Berücksichtigung des pauschalen Abschreibungssatzes von 2% (Bitte beachten Sie, dass umfangreiche Renovierungen die Nutzungsdauer verlängern können, wodurch der steuerliche Vorteil möglicherweise niedriger ausfällt. Insgesamt zeigt sich jedoch, dass insbesondere für Gebäude vor 1990 steuerliche Vorteile bestehen können.).
Restnutzungsdauer Afa Tabelle
| Baujahr | sehr einfache Ausstattung | einfache Ausstattung | mittlere Ausstattung | gehobene Ausstattung | gehobene Ausstattung |
| 1973 | 8,00% | 4,67% | 3,00% | 2,00% | 1,33% |
| 1978 | 4,67% | 3,00% | 2,00% | 1,33% | 0,86% |
| 1983 | 3,00% | 2,00% | 1,33% | 0,86% | 0,50% |
| 1988 | 2,00% | 1,33% | 0,86% | 0,50% | 0,22% |
| 1993 | 1,33% | 0,86% | 0,50% | 0,22% | 0,00% |
| 1998 | 0,86% | 0,50% | 0,22% | 0,00% | -0,18% |
| 2003 | 0,50% | 0,22% | 0,00% | -0,18% | -0,33% |
- Steuerersparnis zu erwarten
- kaum Steuerersparnis zu erwarten
- keine Steuerersparnis zu erwarten
- Steuernachteil zu erwarten
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