Markante Preisübertreibungen auf den städtischen Wohnungsmärkten

Auch wenn sich die Preisdynamik bei Wohnimmobilien in den Städten abschwächte, übertrafen die Preise auch im vergangenen Jahr dasjenige Niveau, das durch soziodemografische und wirtschaftliche Fundamentalfaktoren angezeigt ist. Aktuellen Schätzergebnissen zufolge lagen die Preisabweichungen nach oben in den Städten zwischen 15 Prozent und 30 Prozent. Zu dieser Einschätzung gelangt die Bundesbank in ihrem aktuellen Monatsbericht (siehe: „Die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland im Jahr 2019", Seite 53ff). Sie äußert sich im Februar traditionell zur Entwicklung der Wohnimmobilienpreise im Vorjahr im Kontext von Mietpreisen, Baupreisen und Baukosten. Die Einschätzung der Bundesbank beruht auf einem Modell, mit dem regional differenzierte fundamentale Immobilienpreise geschätzt werden, denen konzeptionell die nachhaltigen Komponenten der wirtschaftlichen und soziodemografischen Einflussgrößen zugrunde liegen. Zur Beurteilung der Preisdynamik betrachtet die Bundesbank aber auch Standardindikatoren, wie z.B. das Kaufpreis-Jahresmieten-Verhältnis. Dieses übertraf bei Wohnungen im Berichtsjahr seinen langjährigen Mittelwert seit der Wiedervereinigung in Städten um rund 25 Prozent, und in den sieben Großstädten Berlin, Düsseldorf, Hamburg, Frankfurt am Main, Köln, München und Stuttgart um etwas mehr als 30 Prozent.

Preisauftrieb hat sich abgeschwächt

Im letzten Jahr hat die Bundesbank festgestellt, dass sich der breit angelegte Preisauftrieb bei Wohnimmobilien in Deutschland 2018 fortgesetzt hat. Allerdings waren in diesem Berichtsjahr die Preissteigerungen breit angelegt. Während der nach wie vor besonders hohe Preisauftrieb bei Wohnimmobilien in den deutschen Städten etwas nachgab, zogen die Immobilienpreise außerhalb der städtischen Gebiete im Vergleich zu den Vorjahren verstärkt an. Für das Berichtsjahr 2019 gelangt die Bundesbank zu einem ähnlichen Ergebnis. Der breit angelegte, kräftige Preisauftrieb bei Wohnimmobilien in Deutschland setzte sich demnach im vergangenen Jahr in etwas abgeschwächter Form fort. Dabei gaben vor allem die Preissteigerungsraten in den deutschen Städten spürbar nach, wobei auch die Zuwachsrate für Deutschland insgesamt niedriger ausfiel. Dazu trug bei, dass sich die Wohnraumnachfrage etwas beruhigte, während die Ausweitung des Wohnraumangebots im Berichtsjahr vermutlich nicht an Tempo verlor.

Auch das Sprengnetter ImmobilienmarktMonitoring (S-IM) ist im September 2019 zu einer vergleichbaren Schlussfolgerung gelangt. Hiernach habe sich der Anstieg der Immobilienpreise in Deutschland auch 2019 weiter fortgesetzt. Allerdings sei das Wachstum etwas weniger stark ausgeprägt als im Vorjahr. Lag der durchschnittliche Preisanstieg für Ein- und Zweifamilienhäuser, Eigentumswohnungen sowie Mehrfamilienhäuser in den vergangenen beiden Jahren noch bei durchschnittlich 8,2 Prozent, betrug er 2019 nur 6,7 Prozent.

Niedrigste Mietpreissteigerungsrate in den Städten seit 2010

Die abgeschwächte Preisentwicklung bei Wohnimmobilien in den Städten spiegele auch den zurückgegangenen Anpassungsdruck bei den Mieten wider. Demnach lag der Anstieg der Neuvertragsmieten in den Städten im Jahr 2019 mit 2,75 Prozent unter der bereits vergleichsweise niedrigen Zuwachsrate im Vorjahr. In den sieben Großstädten Berlin, Düsseldorf, Hamburg, Frankfurt am Main, Köln, München und Stuttgart stiegen die Mieten in Neuverträgen mit 2,5 Prozent ebenfalls wesentlich moderater als zuvor. Damit erhöhten sich die Mieten in den Städten mit der niedrigsten Rate seit dem Jahr 2010. In Deutschland insgesamt sei es hingegen bei Neuverträgen zu Mietanpassungen in ähnlicher Höhe wie im Jahr zuvor gekommen.

Auswirkungen auf die Finanzmarktstabilität

Trotz der markanten Preisübertreibungen auf den städtischen Wohnungsmärkten sieht die Bundesbank laut Finanzstabilitätsbericht, den sie zuletzt im November 2019 veröffentlicht hat, derzeit keine Hinweise auf eine Spirale aus stark steigenden Wohnimmobilienpreisen, übermäßig steigenden Wohnimmobilienkrediten und erodierenden Kreditvergabestandards. Sollte sich eine solche Spirale in Gang setzen, könnte die makroprudenzielle Politik entgegenwirken, indem etwa Kreditvergabestandards stabilisiert werden.

JK