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Marktdaten für Immobilienbewertungen im 3. Quartal 2018: Im Mittel 1 bis 2 Prozent höher als im Vorquartal

Update zum 1. Oktober 2018: Die Sprengnetter-Marktdaten für die Bewertung von Wohnimmobilien in Deutschland liegen im 3. Quartal 2018 im Mittel 1 bis 2 Prozent höher als im Vorquartal. Insbesondere die Sachwertfaktoren für Einfamilienhausgrundstücke und die Vergleichsfaktoren für Eigentumswohnungen haben sich zum Teil stark verändert. Nur bei Mehrfamilienhausgrundstücken verändern sich die Liegenschaftszinssätze im Mittel nicht.

Bezogen auf die rund 8.200 Postleitzahlgebiete Deutschlands ergeben sich bei den Sprengnetter-Sachwertfaktoren für Einfamilienhäuser Änderungen in rund 7.400 Gebieten. Im Median sind die Sachwertfaktoren um +0,01 Punkte gestiegen. In Extremfällen haben sich die Faktoren um bis zu -0,20 nach unten und +0,15 nach oben verändert. In manchen Regionen sind die Bodenrichtwerte sehr stark gestiegen, was die teilweise starken Korrekturen der Sachwertfaktoren nach unten erklärt.


Bei Eigentumswohnungen haben sich in rund 7.200 Postleitzahlgebieten, also in 88 Prozent aller Gebiete, die Marktdaten geändert; im Mittel sogar noch stärker als bei Einfamilienhausgrundstücken. Die Vergleichsfaktoren für eigennutzungsfähige Eigentumswohnungen haben sich im Mittel um rd. 2 Prozent erhöht. Die Liegenschaftszinssätze für vermietete Eigentumswohnungen sind um 0,02 Punkte gesunken, was eine Erhöhung der ermittelten Marktwerte zur Folge hat. Auch hier gibt es in manchen Regionen erhebliche Änderungen gegenüber dem Vorquartal. Das oben stehende Histogramm zeigt die Verteilung der Veränderungen der Vergleichswerte für Eigentumswohnungen. Es wird deutlich, dass es sowohl Auf- als auch Abwertungen gibt.

Die Liegenschaftszinssätze für Mehrfamilienhausgrundstücke haben sich in rund 6.700 Postleitzahlgebieten (rund 82 Prozent aller Gebiete) verändert. Allerdings haben sich die Zinssätze im Mittel nicht verändert. In Extremfällen mussten die Liegenschaftszinssätze um bis zu 0,15 Prozentpunkte abgesenkt und um bis zu 0,07 Prozentpunkte erhöht werden.

Aktualisiert werden auch die von Sprengnetter ermittelten marktüblich und nachhaltig erzielbaren Nettokaltmieten. Die neuen Mieten basieren auf Mietspiegelveröffentlichungen von 491 Gemeinden in Deutschland sowie auf Mietübersichten der Gutachterausschüsse für weitere 1.312 Gemeinden. Davon wurden gegenüber dem Vorquartal 16 Mietspiegel aktualisiert. Damit liegen marktüblich und nachhaltig erzielbare Nettokaltmieten für 1.803 Gemeinden in Deutschland vor. Das entspricht dem Wohnraum von ca. 57 Prozent der Bevölkerung Deutschlands. Die Ableitung der Vergleichsmieten für Gemeinden ohne amtliche Mietinformationen erfolgt durch Übertragung der Mieten aus vergleichbaren Regionen mittels multiplen und linearen Regressionsanalysen. Berücksichtigung finden dabei insbesondere Daten zur regionalen Immobilienmarktentwicklung und zur kleinräumigen Lagequalität auf der Grundlage von ca. 761.000 in der Sprengnetter Immobiliendatenbank gespeicherten Mieten. Die Entwicklung der Mieten im Vergleich zur vorherigen Auswertung lag zwischen - 5 Prozent und + 5 Prozent; im Mittel bei + 1 Prozent.

Die in unseren Vorabinformationen über die Aktualisierung der Marktdaten gewählte Bezeichnung „Aktualisierung“ bringt zum Ausdruck, dass Sie in den jeweiligen PLZ-Gebieten gegenüber den Bewertungen im Vorquartal allein aufgrund der Marktdatenänderungen durch den Sachwertfaktor bzw. Liegenschaftszinssatz höhere, niedrigere oder unveränderte Bewertungsergebnisse bei ansonsten unveränderten Eingaben (z.B. Bodenwert, Miete) erhalten werden. Die tatsächliche Marktentwicklung ergibt sich jedoch nur aus dem komplexen Zusammenwirken aller das jeweilige Wertermittlungsverfahren betreffenden Markt- und Objektdaten.

Die Veränderungen einzelner Marktdaten stellen somit kein Marktschwankungskonzept dar und sind nicht unmittelbar mit reinen Marktschwankungskonzepten oder Preisindizes vergleichbar. Für diese Zwecke nutzen Sie bitte unser Marktschwankungskonzept Sprengnetter ImmobilienmarktMonitoring.

In allen Software-Systemen, die auf den Marktdaten-Service zugreifen (SprengnetterONE, Ten2Click eXpert, Ten2Click, Five2Click, ProSa, SmartValue etc.) stehen Ihnen die aktuellen Marktdaten seit dem 2. Oktober 2018 automatisch zur Verfügung. Sie finden die aktualisierten Marktdaten auch als Datensätze zum Download in unserem Marktdatenportal.


Dr. Jüürgen Gante/Jochem Kierig/Frank Großer