Unsere Marktforschungsabteilung beobachtet den Immobilienmarkt in Deutschland sehr genau. Sprengnetter hat nun für große Teile Deutschlands neue Sachwertfaktoren, Liegenschaftszinssätze, Vergleichswerte und Vergleichsmieten auf der regionalen Ebene abgeleitet. Diese Aktualisierungen können auch Einfluss auf das objektbezogene Sprengnetter-Lagescoring haben.
Was hat sich konkret geändert? Bezogen auf die rd. 8.200 Postleitzahlgebiete Deutschlands ergeben sich bei den Sprengnetter-Sachwertfaktoren für Einfamilienhäuser Änderungen in rd. 7.200, bei den Sprengnetter-Vergleichswerten für Eigentumswohnungen in rd. 7.300 und bei den Sprengnetter-Liegenschaftszinssätzen für Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäuser Änderungen in rd. 6.600 und bei den Vergleichsmieten Änderungen in rd. 7.100 Postleitzahlgebieten.
Das oben stehende Histogramm verdeutlicht beispielhaft die Verteilung der Veränderungen der Vergleichswerte für Eigentumswohnungen. Es zeigt deutlich, dass es sowohl Auf- als auch Abwertungen gibt.
Die marktüblich und nachhaltig erzielbare Nettokaltmiete wurde auf der Basis der Veröffentlichung der Mietspiegel von 459 Gemeinden in Deutschland sowie der Mietübersichten der Gutachterausschüsse für weitere 1.314 Gemeinden abgeleitet. Dabei wurden Mietspiegel für 16 Gemeinden aktualisiert.
Damit lagen hier Mietwerte für insgesamt 1.773 Gemeinden in Deutschland vor. Dies entspricht dem Wohnraum von rund 56 Prozent der Bevölkerung in Deutschland. Die Ableitung der Vergleichsmieten für Gemeinden ohne amtliche Mietinformationen erfolgte durch Übertragung der Mieten aus vergleichbaren Regionen mittels multiplen und linearen Regressionsanalysen. Berücksichtigung fanden dabei insbesondere Daten zur regionalen Immobilienmarktentwicklung und zur kleinräumigen Lagequalität auf der Grundlage von ca. 767.000 in der Sprengnetter Objektdatenbank gespeicherten Mieten. Die Entwicklung der Mieten im Vergleich zur vorherigen Auswertung lag zwischen - 5 Prozent und + 5 Prozent. Im Mittel betrug sie + 1 Prozent.
Die in unseren Vorabinformationen über die Aktualisierung der Marktdaten gewählte Bezeichnung „Aktualisierung“ bringt zum Ausdruck, dass Sie in den jeweiligen PLZ-Gebieten gegenüber den Bewertungen im Vorquartal allein aufgrund der Marktdatenänderungen durch den Sachwertfaktor bzw. Liegenschaftszinssatz höhere, niedrigere oder unveränderte Bewertungsergebnisse bei ansonsten unveränderten Eingaben (z.B. Bodenwert, Miete) erhalten werden. Die tatsächliche Marktentwicklung ergibt sich jedoch nur aus dem komplexen Zusammenwirken aller das jeweilige Wertermittlungsverfahren betreffenden Markt- und Objektdaten. Die Veränderungen einzelner Marktdaten stellen somit kein Marktschwankungskonzept dar und sind nicht unmittelbar mit reinen Marktschwankungskonzepten oder Preisindizes vergleichbar. Für diese Zwecke bieten wir Ihnen gern unser Marktschwankungskonzept „Sprengnetter-Immobilienmarktmonitoring“ an. Wenn Sie Näheres hierzu wissen möchten, sprechen Sie uns einfach an.
In allen Software-Systemen, die auf den Marktdaten-Service zugreifen (SprengnetterONE, Ten2Click eXpert, Ten2Click, Five2Click, ProSa, SmartValue etc.) stehen Ihnen die aktuellen Marktdaten seit dem 16. Juli 2018 automatisch zur Verfügung. Sie finden die aktualisierten Marktdaten auch als Datensätze zum Download in unserem Marktdatenportal.
Dr. Jürgen Gante/Frank Großer