Im Vergleich zum ersten Entwurf (Stand: 19.06.2020) hat sich erwartungsgemäß an dem Aufbau der ImmoWertV und der ImmoWertA nichts geändert. Dennoch sind einige Anregungen aus der ersten Beteiligungsphase berücksichtigt worden und das Datum des Inkrafttretens ist auf den 01.01.2022 verschoben worden. Insgesamt ist zu erkennen, dass der Verordnungsgeber klarer zwischen der Verkehrswertermittlung auf der einen und der Ermittlung der für die Wertermittlung erforderlichen Daten auf der anderen Seite trennt. Hier geht der Gesetzgeber auf die Sachverständigen zu, die im Zuge der ersten Beteiligungsphase die Überregulierung zum Teil scharf kritisiert haben.
Es wurden auch einige Anregungen aus der Stellungnahme von Sprengnetter übernommen, so z.B.
- dass eine eindeutige Rundungsregelung bei den jährlich neu zu ermittelnden Einzelkostenansätzen der Bewirtschaftungskosten eingeführt werde;
- dass die im Sachwertverfahren nicht von der BGF erfassten (besonderen) Bauteile und besonderen Einrichtungen weiterhin vor der Marktanpassung Eingang finden können und nicht erst mit ihrem Werteinfluss bei den boG;
- dass der Begriff Normalherstellungskosten nicht durch den aus Baukosten-Tabellen und Bauprojekt-Auswertungen von Architekten verwendeten Begriff „Kostenkennwerte“ ersetzt wird;
- dass die für die Wertermittlung erforderlichen Daten neben oder anstelle der Daten der Gutachterausschüsse verwendet werden können und letztlich die Eignung im Vordergrund stehe;
- die Aufnahme des Grundsatzes, dass die boG – soweit möglich – in allen Verfahren in identischer Höhe anzusetzen seien (dies war im ersten Entwurf nur in den ImmoWertA vorgesehen);
- dass bei der Wahl des Wertermittlungsverfahrens nicht nur auf die zur Verfügung stehenden Daten, sondern auf deren Qualität abzustellen sei;
- dass ein Hinweis aufgenommen werde, ob und wie das Modell zur Ermittlung der verlängerten Restnutzungsdauer von Wohngebäuden auch bei anderen Objektarten angewendet werden kann;
- dass der Wertermittlungsstichtag eindeutiger formuliert werde.
In dem überarbeiteten Entwurf der ImmoWertV 2021 werden zudem weitere Öffnungsklauseln eingeführt, so z.B. bei der Verfahrenswahl bzgl. der Bewertung von Erbbaurechten und Erbbaugrundstücken. Im Schlussparagrafen sind Übergangsvorschriften aufgenommen worden, wonach von der ImmoWertV 2021 abgewichen werden kann, wenn dies zur Wahrung des Grundsatzes der Modellkonformität erforderlich sei und wonach bis Ende 2023 von den Gesamtnutzungsdauern aus Anlage 1 und der Ermittlung der verlängerten Restnutzungsdauer nach Anlage 2 abgewichen werden kann.
An einigen Stellen besteht jedoch weiterhin Verbesserungsbedarf, insbesondere bzgl. der dringend zu aktualisierenden NHK 2010 samt Gebäudebeschreibung sowie die Regionalisierung der NHK. Diese Themen sollen nach dem Abschluss des Verordnungsgebungsverfahrens der ImmoWertV 2021 angegangen werden, der für Mitte des Jahres angestrebt wird.
Äußerst positiv ist das transparente Verfahren zur Novellierung des deutschen Wertermittlungsrechts zu werten. Die kommentierte Gegenüberstellung aller eingegangenen Stellungnahmen ist zwar mit 175 Seiten sehr umfangreich, zeigt aber, wie intensiv man sich vonseiten des BMI mit allen Stellungnahmen auseinandergesetzt hat. Zudem wurden neben der Gegenüberstellung auch die überarbeiteten Entwürfe unmittelbar nach dem Start der zweiten Beteiligungsphase allen Interessierten über die Internetseite des BMI unter www.bmi.bund.de/ImmoWertV zugänglich gemacht.
Dokumente:
Überarbeiteter Entwurf der ImmoWertV 2021 (Stand: 1. Februar 2021)
Überarbeiteter Entwurf der ImmoWertA (Stand: 1. Februar 2021)
Kommentierte Gegenüberstellung der eingegangenen Stellungnahmen (Auswertungsübersicht)