Am 1. Dezember 2020 wird die Novellierung des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) in Kraft treten. Neben umfangreichen Änderungen, die insbesondere das Zusammenleben innerhalb einer Eigentümergemeinschaft inkl. baulicher Veränderungen sowie das Verhältnis zum Verwalter modernisieren, gibt es auch einige Änderungen, die für Immobilienbewerter relevant sind.
Für Wertermittlungen und Gutachtenerstellungen sind dabei insbesondere folgende Änderungen zu beachten:
- Das Sondereigentum kann sich ab dem 1. Dezember 2020 auch auf außerhalb des Gebäudes liegende Grundstücksteilflächen beziehen. Während Außenstellplätze nun uneingeschränkt sondereigentumsfähig (mit eigenen Grundbuchblatt) sind, können andere Grundstücksflächen (z.B. Garten oder Terrassen) einer Wohnung oder einem Teileigentum zugeschrieben werden (ohne eigenes Grundbuchblatt). Anstelle der Abgeschlossenheit (und der dauerhaften Markierung bei (Tief)Garagenstellplätzen) werden künftig die Maßangaben im Aufteilungsplan ausschlaggebend sein.
- Der Verteilungsschlüssel für die laufenden Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums kann nicht mehr nur für die Betriebskosten und Verwaltungskosten mit einfacher Mehrheit hin zu einem angemessenen Verteilungsschlüssel beschlossen werden, sondern auch für die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung. Eine Beschränkung auf den Einzelfall – wie bislang – besteht nicht mehr. Dadurch entfällt in der Wertermittlung die im Einzelfall zu berücksichtigende Besonderheit, den Vor- oder Nachteil eines vom angemessenen Verteilungsschlüssel abweichenden Miteigentumsanteils zu berechnen und wertmäßig anzubringen.
- Die Kosten für bauliche Veränderungen müssen zukünftig nicht mehr zwingend von allen Wohnungseigentümern getragen werden. Sogenannte „privilegierte Maßnahmen“ (Barrierefreiheit, E-Mobilität, Einbruchschutz und Telekommunikation) können von einem einzelnen Wohnungseigentümer durchgesetzt werden, müssen dann aber auch von ihm getragen werden. Bei Maßnahmen, die nicht mit mehr als 2/3 der abgegebenen Stimmen sowie der Hälfte des Miteigentumsanteils beschlossen wurden und bei Maßnahmen, die sich nicht innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren, müssen die Kosten von den Wohnungseigentümern getragen werden, die sie beschlossen haben.
- Die Begrifflichkeiten Instandhaltung und Instandsetzung werden durch den allgemeineren Begriff „Erhaltung“ ersetzt. Damit erfolgt eine Harmonisierung mit dem BGB (§ 555a „Erhaltungsmaßnahmen“). Dadurch ergeben sich weitere begriffliche Änderungen, u.a.:
- aus „Instandhaltungsrückstellung“ (gemeinhin bekannt als „Instandhaltungsrücklage“) wird die „Erhaltungsrücklage“
- aus „Instandhaltungsmaßnahme“ wird die „Erhaltungsmaßnahme“.
Weitere Informationen zur Novellierung des Wohnungseigentumsgesetzes gibt es bei der digitalen Innovationstagung (ITM), dem digitalen Jahreskongress Immobilienbewertung (JIB) sowie in dem Online-Seminar "Update zum Wohneigentumsrecht" mit dem Rechtsanwalt Dr. Buss.
Ein umfassendes Seminar zur Bewertung von Wohnungs- und Teileigentum in Theorie und Praxis finden Sie hier