Sprengnetter stellt insbesondere adressbezogene Marktdaten für Immobilienbewertungen über einen speziellen Marktdatenservice zur Verfügung. Auf diesen Marktdatenservice greifen insbesondere die Sprengnetter-Softwareprodukte (SprengnetterONE, Ten2Click, Five2Click, Ten2Click eXpert, Makleredition, Prosa, AKuK) zu. Auch das Sprengnetter Marktdatenportal greift auf die über den Service zur Verfügung gestellten Marktdaten zu. Sprengnetter prüft permanent die über den Marktdatenservice bereit gestellten Marktdaten und passt diese i.d.R. vierteljährlich an die aktuellen Marktgeschehnisse an. Am 2. Januar 2019 hat Sprengnetter das bislang umfassendste Quartals-Update seiner Marktdaten veröffentlicht.
Folgende Daten wurden aktualisiert:
- Sachwertfaktoren für Ein- und Zweifamilienhäuser (NHK 2010 und NHK 2000)
- Sprengnetter-Baukostenregionalfaktoren
- Vergleichswerte für Eigentumswohnungen
- Liegenschaftszinssätze für wohnwirtschaftlich und gewerblich genutzte Objekte
- Vergleichsmieten für wohnwirtschaftlich und gewerblich genutzte Objekte
- Sprengnetter-Lagescore
- Sprengnetter Mindestwerte
- Bewirtschaftungskosten
- Vergütungssätze für Photovoltaikanlagen
Was hat sich konkret geändert?
Sachwertfaktoren für Ein- und Zweifamilienhäuser
Bezogen auf die rund 8.200 Postleitzahlgebiete Deutschlands ergeben sich bei den Sprengnetter-Sachwertfaktoren für Ein- und Zweifamilienhäuser Änderungen in rund 7.500 Gebieten. Die durchschnittlichen Veränderungen liegen zwischen -0,08 und +0,08 Punkte im Vergleich zum Vorquartal. Im Mittel beträgt die durchschnittliche Veränderung +0,00 Punkte.
Sprengnetter-Baukostenregionalfaktoren
Die neuen Baukostenregionalfaktoren wurden auf der Grundlage der aktuellen Angaben der Statistischen Landesämter und des Statistischen Bundesamtes fortgeschrieben. Unverändert werden die Baukostenregionalfaktoren der Landkreise, die sich auch auf Inseln erstrecken, zusätzlich auf der Grundlage weiterer statistischer Daten getrennt für das Festland und Inseln angegeben. Bezogen auf die 401 Landkreise bzw. kreisfreie Städte ergeben sich Änderungen gegenüber dem Vorjahr in 304 Landkreisen bzw. kreisfreien Städten. Die Änderungen liegen weit überwiegend im Bereich ±5 %. Lediglich in neun Landkreisen bzw. kreisfreien Städten haben sich größere Änderungen von -6 % bzw. bis zu 12 % ergeben.
Vergleichswerte für Eigentumswohnungen
Für 89 % aller Gebiete in Deutschland haben sich neue Vergleichswerte für Eigentumswohnungen ergeben. Die durchschnittlichen Veränderungen liegen zwischen -15% und +10 % im Vergleich zum Vorquartal. Im Mittel beträgt die durchschnittliche Veränderung +1 %.
Der Vergleichswert einer Eigentumswohnung steht in einem funktionalen Zusammenhang unter anderem mit dem Baujahr und dem Gebäudestandard. Aktuelle Untersuchungen haben ergeben, dass die bislang zur Ermittlung der Vergleichswerte verwendeten diesbezüglichen Anpassungsfaktoren bei sehr alten eigennutzungsfähigen Eigentumswohnungen zu hohe Werte ergeben haben. Die Faktoren wurden mit diesem Update den aktuellen Marktverhältnissen angepasst.
Die Vergleichswerte hängen des Weiteren auch von der Wohnungsgröße ab. Die Abhängigkeiten unterscheiden sich regional. Mit diesem Update wurden die funktionalen Zusammenhänge für 277 Gemeinden aktualisiert.
Liegenschaftszinssätze für wohnwirtschaftlich und gewerblich genutzte Objekte
Mit diesem Update wurden erstmalig auch die Liegenschaftszinssätze, die Sprengnetter für gewerblich genutzte Objekte ableitet, in die regelmäßige Aktualisierung aufgenommen.
76 % der Liegenschaftszinssätze für Eigentumswohnungen und 66 % der Liegenschaftszinssätze für Mehrfamilienhäuser mussten aktualisiert werden. Die durchschnittlichen Veränderungen liegen zwischen -8 und +6 Prozent (ETW) bzw. zwischen -5 und +4 % (MFH) im Vergleich zum Vorquartal. Im Mittel beträgt die durchschnittliche Veränderung +1 %.
Vergleichsmieten
Mit diesem Update wurden erstmalig auch die Vergleichsmieten, die Sprengnetter für gewerblich genutzte Objekte ableitet, in die regelmäßige Aktualisierung aufgenommen. Die Mieten für Büro und Praxis Räume haben sich im Mittel um -0,2 % geändert. Für Einzelhandelsobjekte haben sich die Mieten im Mittel um +0,1 % geändert. Bei Lagerräumen beträgt die Änderung der durchschnittlichen Mieten und +0,4 %.
Für Wohnraum wurde die marktüblich und nachhaltig erzielbare Nettokaltmiete auf der Basis der Mietspiegelveröffentlichung von 498 Gemeinden in Deutschland sowie der Mietübersichten der Gutachterausschüsse für weitere 1.312 Gemeinden abgeleitet. Im Zuge des Updates wurden Mietspiegel für 16 Gemeinden aktualisiert. Damit lagen die marktüblich und nachhaltig erzielbaren Nettokaltmieten für 1.810 Gemeinden in Deutschland vor (entspricht dem Wohnraum von ca. 57 % der Bevölkerung Deutschlands). Die Entwicklung der Mieten im Vergleich zum Vorquartal lag zwischen -5 % und +5 %, im Mittel bei +1 %.
Sprengnetter Lagescore
Die durchschnittlichen Änderungen des Sprengnetter Lagerscorings gegenüber dem Vormonat liegen überwiegend zwischen -1 und +1 Punkten. Nur in wenigen Ausnahmefällen betragen die Änderungen ±3 Punkte.
Sprengnetter Mindestwerte
Sprengnetter hat seit der erstmaligen Veröffentlichung im Jahr 2006 zum sechsten Mal die "Mindestwerte" aus Zwangsversteigerungserlösquoten für Wohnimmobilien in Deutschland abgeleitet. Im Ergebnis konnten gegenüber der Voruntersuchung aus 2016 – mit Ausnahme des Teilmarktes der Eigentumswohnungen – über alle Teilmärkte und Lageklassen hinweg steigende Quoten gemessen werden bei den Eigentumswohnungen wurde für bestimmte Lagen ein leichter Rückgang festgestellt.
Bewirtschaftungskosten
Die neuen nach Anlage 1 Nr. 1 Buchstaben a und b der Ertragswertrichtlinie für das Jahr 2019 anzuwendenden Verwaltungs- und Instandhaltungskosten für Wohnnutzung sowie für Garagen und Außenstellplätze wurden anhand der Entwicklung der Verbraucherpreise fortgeschrieben.
Vergütungssätze für Photovoltaikanlagen
Die gemäß der Bundesnetzagentur anzunehmenden Werte für Solaranlagen (§ 49 EEG 2017) wurden aktualisiert.
Sprengnetter Marktdaten
Die Veränderungen einzelner Marktdaten stellen kein Marktschwankungskonzept dar und sind nicht unmittelbar mit reinen Marktschwankungskonzepten oder Preisindizes vergleichbar. Für diese Zwecke nutzen Sie bitte unser Marktschwankungskonzept Sprengnetter ImmobilienmarktMonitoring.
In allen Software-Systemen, die auf den Marktdaten-Service zugreifen (SprengnetterONE, Ten2Click eXpert, Ten2Click, Five2Click, ProSa, SmartValue etc.) stehen Ihnen die aktuellen Marktdaten seit dem 2. Januar 2019 automatisch zur Verfügung. Sie finden die aktualisierten Marktdaten zum Teil auch als Datensätze zum Download in unserem Marktdatenportal.
Dr. Jürgen Gante/Jochem Kierig