Die Pflicht zur Kreditwürdigkeitsprüfung und die Grundlagen der Kreditwürdigkeitsprüfung bei Verbraucherdarlehensverträgen sind in den §§ 505a und 505b des Bürgerlichen Gesetzbuchs und in § 18a des Kreditwesengesetzes geregelt. Bei Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträgen hat demnach der Darlehensgeber die Kreditwürdigkeit des Darlehensnehmers auf der Grundlage notwendiger, ausreichender und angemessener Informationen zu Einkommen, Ausgaben sowie anderen finanziellen und wirtschaftlichen Umständen des Darlehensnehmers eingehend zu prüfen. Dabei hat der Darlehensgeber die Faktoren angemessen zu berücksichtigen, die für die Einschätzung relevant sind, ob der Darlehensnehmer seinen Verpflichtungen aus dem Darlehensvertrag voraussichtlich nachkommen kann. Die Kreditwürdigkeitsprüfung darf sich nicht hauptsächlich darauf stützen, dass der Wert der Wohnimmobilie den Darlehensbetrag übersteigt, oder auf die Annahme, dass der Wert der Wohnimmobilie zunimmt, es sei denn, der Darlehensvertrag dient zum Bau oder zur Renovierung der Wohnimmobilie.

Am 1. Mai 2018 ist die Immobiliar-Kreditwürdigkeitsprüfungsleitlinien-Verordnung (ImmoKWPLV) in Kraft getreten, in der das Bundesministerium der Finanzen und das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz Leitlinien zu den Faktoren festlegt, die für die Einschätzung relevant sind, ob der Darlehensnehmer seinen Verpflichtungen aus dem Darlehensvertrag voraussichtlich nachkommen kann und zu den anzuwendenden Verfahren und der Erhebung und Prüfung von Informationen.

Im Hinblick auf die Immobilienbewertung sind folgende Leitlinien von besonderem Interesse:


Berücksichtigung von Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung

Die ImmoKWPLV nennt beispielhaft Faktoren, die bei der Kreditwürdigkeitsprüfung zu berücksichtigen sind. Dazu zählen auch künftig zu erwartende Einnahmen aus einer Vermietung oder Verpachtung von Immobilien, soweit diese Einnahmen dem Grunde nach wahrscheinlich und nachhaltig zu erzielen sind. Die Verordnung betont in diesem Zusammenhang, dass mögliche, aber ungewisse Mietsteigerungen nicht zu berücksichtigen sind (§ 4 Abs. 1 Nr. 3 ImmoKWPLV).

Sprengnetter stellt für diesen Teil der Kreditwürdigkeitsprüfung sowohl die nachhaltig ortsüblich erzielbare Miete als auch die bei einer Neuvermietung leerstehender Wohnungen durchschnittlich zu erzielende Marktmiete sowohl als Preisspiegel als auch via API zur Verfügung.

Berücksichtigung von Immobilien

Als andere Vermögenswerte des Darlehensnehmers können auch Immobilien berücksichtigt werden. Für den Fall, dass sich der Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrag auf eine Wohnimmobilie bezieht, schränkt die Verordnung jedoch ein, dass der Wert dieser Wohnimmobilie nur als zusätzliches Merkmal zu anderen Faktoren, auf die die Prüfung hauptsächlich gestützt wird, berücksichtigt werden kann (§ 4 Abs. 2 ImmoKWPLV).

Zukünftige wahrscheinliche negative Ereignisse sind ausreichend zu berücksichtigen. Hierzu zählt grundsätzlich auch die Möglichkeit, dass der Darlehensnehmer während der Vertragslaufzeit verstirbt. Dieser konkrete Umstand muss jedoch nur dann berücksichtigt werden, wenn konkrete Anhaltspunkte vorliegen. Selbst dann kann dieser Umstand unberücksichtigt bleiben, wenn

1. wahrscheinlich ist, dass der Darlehensnehmer zu Lebzeiten den jeweils fälligen Verpflichtungen, die im Zusammenhang mit dem Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrag stehen, voraussichtlich vertragsgemäß nachkommen wird, und

2.    der Immobilienwert oder der Wert anderer als Sicherheiten dienender Vermögenswerte des Darlehensnehmers hinreichende Gewähr für die Abdeckung der im Zusammenhang mit dem Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrag stehenden Verbindlichkeiten und eventuellen Verwertungskosten bietet (§ 4 Abs. 3 ImmoKWPLV).

Mit SprengnetterONE kann zu diesem Zweck sowohl der aktuelle Marktwert als auch der sog. "Mindestwert" der Immobilie ermittelt werden. Der Mindestwert einer Immobilie ist eine Schätzung des Preises, der im Falle einer sehr kurzfristigen, auch zwangsweisen Veräußerung am Markt am wahrscheinlichsten zu erzielen ist. Er ist in der Regel deutlich niedriger als der Marktwert der Immobilie. Ausgehend vom Marktwert der Immobilie wird der Mindestwert unter Berücksichtigung der besonderen Marktsituation bei einer zwangsweisen Veräußerung abgeleitet. Hierzu analysiert Sprengnetter laufend die aktuellen Erlösquoten in Zwangsversteigerungsverfahren.


Bau- und Renovierungsdarlehen

Die Verordnung stellt klar, dass bei Darlehensverträgen, die dem Bau oder der Renovierung einer Wohnimmobilie dienen, im Rahmen der Kreditwürdigkeitsprüfung der hierdurch zu erwartende Wertzuwachs berücksichtigt werden darf (§ 5 ImmoKWPLV).

Den kompletten Verordnungstext finden Sie hier als Download.

 Jochem Kierig/Frank Großer