Zur Ermittlung der Bemessungsgrundlage für Absetzungen für Abnutzung von Gebäuden (§ 7 Absatz 4 bis 5a Einkommensteuergesetz) ist es in der Praxis häufig erforderlich, einen Gesamtkaufpreis für ein bebautes Grundstück auf das Gebäude, das der Abnutzung unterliegt, sowie den nicht abnutzbaren Grund und Boden aufzuteilen. Nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung ist ein Gesamtkaufpreis für ein bebautes Grundstück nicht nach der sogenannten Restwertmethode, sondern nach dem Verhältnis der Verkehrswerte oder Teilwerte auf den Grund und Boden einerseits sowie das Gebäude andererseits aufzuteilen (vgl. BFH-Urteil vom 10. Oktober 2000 IX R 86/97, BStBl II 2001, 183).
Die obersten Finanzbehörden von Bund und Ländern stellen seit April 2014 eine Arbeitshilfe als xls-Datei zur Verfügung, die es unter Berücksichtigung der höchstrichterlichen Rechtsprechung ermöglicht, in einem typisierten Verfahren entweder eine Kaufpreisaufteilung selbst vorzunehmen oder die Plausibilität einer vorliegenden Kaufpreisaufteilung zu prüfen. Zusätzlich wird eine Anleitung für die Berechnung zur Aufteilung eines Grundstückskaufpreises zur Verfügung gestellt.
Arbeitshilfe und Anleitung wurden zuletzt am 13. Mai 2019 mit Stand vom Mai 2019 aktualisiert (zum Beitrag des Bundesfinanzministeriums). Hierbei wurden insbesondere die Preisindizes für Neubau in konventioneller Bauart einschließlich Umsatzsteuer des Statistischen Bundesamtes für Wohngebäude (Jahresdurchschnitt 2018 nach Umbasierung auf das Jahr 2010 = 100: 122,0) und für Nichtwohngebäude (Jahresdurchschnitt 2018 für Bürogebäude nach Umbasierung auf das Jahr 2010 = 100: 122,7) eingearbeitet.
Die Arbeitshilfe greift zur Kaufpreisaufteilung typisierend auf die Vorschriften der Verkehrswertermittlung auf der Grundlage des Baugesetzbuchs, hier des Sachwertverfahrens nach der Immobilienwertermittlungsverordnung, zurück.
Sie ist zur Bewältigung von Kaufpreisaufteilungen für Standardimmobilien als steuerliches Massenverfahren konzipiert. Eine gesonderte Anforderung von Bauunterlagen, die Einsichtnahme in das Grundbuch oder andere öffentliche Verzeichnisse sowie eine Vorortbesichtigung des erworbenen Grundstücks sind durch die Finanzbehörden in der Regel nicht möglich.
In der Anleitung zur Arbeitshilfe wird ausdrücklich darauf hingewiesen, dass die Summe der ermittelten Einzelwerte (vorläufigen Sachwerte) ohne Marktanpassung nicht den Verkehrswert ausweist. Auf eine Marktanpassung der (vorläufigen) Sachwerte wurde verzichtet, da sich diese im gleichen Verhältnis auf den Grund und Boden einerseits sowie das Gebäude anderseits auswirkt.
Bei der Kaufpreisaufteilung mittels der typisierten Arbeitshilfe handelt es sich um eine qualifizierte Schätzung, die sachverständig begründet widerlegbar ist. Hierdurch eröffnet sich ein interessantes Tätigkeitsfeld für Immobiliensachverständige.