In dem vom BGH zu entscheidenden Fall verlangte der Vermieter vom Mieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung. Im Gegenzug verlangte der Mieter aufgrund einer angeblichen Wohnflächenabweichung von über 10% (im Vergleich zur Wohnflächenangabe im Mietvertrag) die Rückzahlung bereits bezahlter Mietzahlungen.
Es war strittig, wie die Fläche des Balkons auf die Wohnfläche anzurechnen ist (zu 25% oder 50%). Das Mietverhältnis wurde Anfang 2007 begründet, so dass die seit 2004 für den öffentlich geförderten Wohnungsbau geltende WoFlV anzuwenden sei, die die Anrechnung der Grundflächen von Balkonen i.d.R. zu einem Viertel und höchstens zur Hälfte vorsieht. Die bis Ende 2003 maßgebliche II. BV sah noch eine Anrechnung von Balkonflächen von 50% vor.
Der BGH entschied, dass die Fläche des Balkons nur zu einem Viertel der Wohnfläche zuzurechnen sei. Eine andere Berechnungsmethode könne sich zwar aufgrund einer abweichenden örtlichen Verkehrssitte zur Wohnflächenberechnung ergeben; diese müsse aber auf einer gleichmäßigen, einheitlichen und freiwilligen tatsächlichen Übung beruhen, die sich innerhalb eines angemessenen Zeitraums für vergleichbare Geschäftsvorfälle gebildet habe und der eine einheitliche Auffassung sämtlicher beteiligten Kreise an dem betreffenden, ggf. räumlich beschränkten Geschäftsverkehr zu Grunde liege. Es reiche nicht aus, dass ein erheblicher oder auch überwiegender Teil der Marktteilnehmer ein Regelwerk unzutreffend anwende oder verschiedene Regelwerke miteinander vermische.
BGH, Urteil vom 17.04.2019 - VIII ZR 33/18
a) Im Verfahren der Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 Abs. 1 BGB) bestimmt sich die der Berechnung der Kappungsgrenze (§ 558 Abs. 3 BGB) zu Grunde zu legende Ausgangsmiete auch im Falle einer Mietminderung wegen eines nicht behebbaren Mangels in Form nicht unerheblicher Wohnflächenabweichung (§ 536 Abs. 1 BGB) nach der vertraglich vereinbarten Miete.
b) Der Begriff der "Wohnfläche" ist im Wohnraummietrecht auch bei frei finanziertem Wohnraum grundsätzlich anhand der für den preisgebundenen Wohnraum im Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses geltenden Bestimmungen auszulegen.
c) Eine hiervon abweichende Berechnung erfolgt unter anderem dann, wenn ein anderer Berechnungsmodus örtlich üblich ist. Eine solche maßgebende Verkehrssitte setzt voraus, dass abweichend von den sonst anwendbaren Bestimmungen - vorliegend der Wohnflächenverordnung - ein anderes Regelwerk, mithin die II. Berechnungsverordnung, die DIN 283 oder die DIN 277 insgesamt angewendet wird.
(Leitsätze, amtlich)
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SD