Die Antragsteller sind Eigentümer eines fünfgeschossigen Wohn- und Geschäftshauses in einem dicht bebauten Gebiet. Bereits mit der Umbaugenehmigung aus dem Jahr 1983 war die Installation einer Rauchabzugseinrichtung an der höchsten Stelle des Treppenhauses (im Dachgeschoss) aufgegeben worden. In der Folgezeit wurde die Einrichtung unter Hinweis auf den zweiten Rettungsweg über die zur Dachgeschosswohnung gehörende Dachterrasse von der Baubehörde als „nicht unbedingt erforderlich“ angesehen. Diese Einschätzung konnte von der Feuerwehr im Jahr 2015 fachlich nicht mehr nachvollzogen werden. Nachdem daraufhin mit den Eigentümern verschiedene Möglichkeiten zur Behebung des Brandschutzmangels erfolglos erörtert worden waren, gab die Baubehörde ihnen unter Anordnung der sofortigen Vollziehung mit Bescheid vom 15. März 2019 auf, eine 1 m² große, automatisch gesteuerte Rauchabzugsöffnung an der höchsten Stelle des Treppenraums herzustellen und die Wohnungstür der (einzigen) Dachgeschosswohnung mit einer rauchdichten Bodendichtung auszustatten. Die Antragsteller wandten sich dagegen mit einem gerichtlichen vorläufigen Rechtsschutzgesuch. Sie machten geltend, eine besondere Gefahrenlage sei nicht gegeben, weil ein zweiter Rettungsweg zur Dachterrasse führe. Es bestehe ihrerseits die Bereitschaft, eine rauchdichte Wohnungseingangstür für die Dachgeschosswohnung ein Stockwerk tiefer anzubringen; die Baubehörde verlange jedoch zu Unrecht von ihnen insoweit einen Nachweis der Brandschutzeignung. Das Verwaltungsgericht lehnte den Eilantrag ab.

Zu Recht habe die Bauaufsichtsbehörde die Maßnahmen der Ertüchtigung eines (notwendigen) ersten Rettungswegs bis in das Dachgeschoss zur Verhinderung der Ausbreitung von Feuer und Rauch und zur Rettung von Menschen durch wirksame Löscharbeiten eingefordert. Der (zusätzlich erforderliche) zweite Rettungsweg über die Dachterrasse und die Dachgauben sei nach aktueller Stellungnahme der Feuerwehr wegen zu überwindender Dachtraufe und Entfernung nur unter Erschwernissen nutzbar. Die Behebung der danach bestehenden Gefahrenlage in einem Brandfall, die im Dachgeschoss dadurch verschärft werde, dass dieses nur über eine Holztreppe unter einer Dachschräge zugänglich sei, mache die geforderte Gebäudenachrüstung unumgänglich. Sie dürfe wegen der Bedeutung der bei einem Brand betroffenen Rechtsgüter und der letztlich fehlenden Mitwirkung der Gebäudeeigentümer an der Herstellung baurechtskonformer Zustände auch sofort verlangt werden. Die Antragsgegnerin habe auch nicht auf das Angebot der Antragsteller eingehen müssen, eine rauchdichte Wohnungsabschlusstür am Treppenaufgang zum Dachgeschoss anbringen zu wollen. Insoweit sei der Nachweis der Geeignetheit der Maßnahme zum Schutz vor Brandgefahren ausgeblieben. Es sei primär Sache des für die Einhaltung von Brandschutzvorschriften verantwortlichen Grundstückseigentümers, ihn aus seiner Sicht weniger belastende, aber gleich geeignete Alternativmittel zu benennen und ihre Wirksamkeit zu belegen.

Quelle: Pressemitteilung Nr. 7/2019 vom 19.07.2019 des VG Mainz

 

Dieser Fall zeigt, dass nicht ausreichend vorhandener Brandschutz auch Auswirkungen auf den Marktwert haben kann. In der Verkehrswertermittlung wird zwar nicht der Kenntnisstand eines Brandschutz-Experten erwartet (und kann auch nicht erwartet werden), aber alleine aus Haftungsgründen sollte im Gutachten das Thema „Bauordnungsrecht“ zwingend abgehandelt (was wurde diesbezüglich (nicht) überprüft bzw. welcher Baurechts-Zustand wird für das Gutachten angenommen?) und bei offensichtlichen Brandschutzmängeln die Hinzuziehung eines Brandschutz-Experten empfohlen werden.

 

SD