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Bundesbank: Weiterhin "markante Preisübertreibungen" in den Städten

Erneut kräftiger Anstieg der Immobilienpreise in Deutschland: In den deutschen Städten sind die Immobilienpreise laut Bundesbank mit 15 bis 30 Prozent überbewertet. Zwar habe sich der rasante Preisanstieg auf den städtischen Immobilienmärkten etwas verlangsamt. Gleichzeitig zogen die Immobilienpreise im Umland der Städte deutlich an. Auch die Mieten folgten diesem Schema.


Markante Preisübertreibungen auf den städtischen Wohnungsmärkten
Zu dieser Einschätzung gelangt die Bundesbank in ihrem aktuellen Monatsbericht (siehe: „Die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland im Jahr 2018, Seite 55ff). Sie äußert sich im Februar traditionell zur Entwicklung der Wohnimmobilienpreise  im Vorjahr im Kontext von Mietpreisen, Baupreisen und Baukosten. Die Einschätzung der Bundesbank beruht auf einem Modell, mit dem regional differenzierte fundamentale Immobilienpreise geschätzt werden, denen konzeptionell die nachhaltigen Komponenten der wirtschaftlichen und soziodemografischen Einflussgrößen zugrunde liegen. Zur Beurteilung der Preisdynamik betrachtet die Bundesbank aber auch Standardindikatoren, wie z.B. das Kaufpreis-Jahresmieten-Verhältnis. Dieses erhöhte sich für Wohnungen in Städten weiter und übertrifft nun seinen langjährigen Mittelwert seit der Wiedervereinigung um gut 20 Prozent, in den sieben Großstädten Berlin, Düsseldorf, Hamburg, Frankfurt am Main, Köln, München und Stuttgart sogar um 30 Prozent.


Preisspirale hat jetzt auch das Umland der Städte erreicht
Im letzen Jahr hat die Bundesbank festgestellt, dass sich der breit angelegte Preisauftrieb bei Wohnimmobilien in Deutschland 2017 fortgesetzt hat. Gleichwohl nahm die seit einiger Zeit recht hohe Preissteigerungsrate damals nicht weiter zu. Während sich Wohnraum in städtischen Gebieten mit mehr oder weniger unvermindertem Tempo verteuerte, ermäßigte sich 2017 der Preisanstieg in Deutschland insgesamt etwas. Nun gelangt die Bundesbank zu einem ähnlichen Ergebnis. Auch in 2018 verteuerten sich Wohnimmobilien in Deutschland erneut kräftig, in den Städten um durchschnittlich 8,5 Prozent, in den sieben Großstädten sogar um 9,5 Prozent. Allerdings waren in diesem Berichtsjahr die Preissteigerungen breit angelegt. Während der nach wie vor besonders hohe Preisauftrieb bei Wohnimmobilien in den deutschen Städten etwas nachgab, zogen die Immobilienpreise außerhalb der städtischen Gebiete im Vergleich zu den Vorjahren verstärkt an.

Auch das Sprengnetter ImmobilienmarktMonitoring (S-IM) ist im September 2018 zu einer vergleichbaren Schlussfolgerung gelangt. Wie die Sprengnetter-Fachleute Karsten Bessler, Lisette Karbach und Christian Sauerborn in der immobilien & bewerten, Ausgabe 4-2018 ausführen (siehe Fachartikel weiter unten), hat das S-IM ergeben, dass die neuerlichen Anstiege flächendeckend über Deutschland stattgefunden haben. Über alle Teilmärkte hinweg sind die Wohnimmobilienpreise hiernach im Schnitt um 8 Prozent gestiegen. Im Gegensatz zu den Vorjahren war jedoch keine Konzentration der Preissteigerungen auf Städte und Ballungszentren mehr zu erkennen. Nur noch in sehr wenigen Regionen hat Sprengnetter Preisrückgänge festgestellt. Diese Regionen liegen vorwiegend im nördlichen Bundesgebiet.


Mieten an regionale Preisentwicklung für Wohnimmobilien gekoppelt
Auch die Mieten stiegen laut Bundesbank-Bericht weiter, allerdings im vergangenen Jahr nicht mehr ganz so stark wie in den Vorjahren. In den Städten habe das Plus rund 3,75 Prozent, in den genannten sieben Großstädten 4 Prozent für Neuvertragsmieten betragen. In 2017 waren es noch 7,25 Prozent bzw. 9,25 Prozent. Ursächlich für die Steigerung der Mieten in der Umgebung städtischer Gebiete zeichne auch die regionale Verbreiterung der Wohnungsnachfrage. Die Mieten außerhalb der städtischen Gebiete, analog zur Preisentwicklung für selbstgenutztes Wohneigentum, deutlich an.

Auch die bundesweit durchschnittliche Entwicklung der Sprengnetter-Vergleichsmiete zeigt für 2018 eine Erhöhung des Mietniveaus um 4 Prozent, für Neubauobjekte sogar um 8 Prozent. Differenziert man nach den Kriterien der Bundesbank, konnte Sprengnetter allerdings für die sieben Großstädte lediglich eine Steigerung von 6 Prozent messen, im Vorjahr waren es „nur“ 5 Prozent.


Auswirkungen auf die Finanzmarktstabilität

Trotz der markanten Preisübertreibungen auf den städtischen Wohnungsmärkten sieht die Bundesbank laut Finanzstabilitätsbericht, den sie zuletzt im November 2018 veröffentlicht hat, derzeit keinen akuten Handlungsbedarf für den Einsatz makroprudenzieller Instrumente speziell am Wohnimmobilienmarkt. Das Kreditwachstum entwickele sich im längerfristigen Vergleich noch unterdurchschnittlich und es gebe keine starken Anzeichen für nachlassende Kreditvergabestandards. Risiken könnten sich laut Bundesbank vor allem aus einer Überschätzung des Wertes von Sicherheiten für Immobilienkredite ergeben. Nach wie vor sei die Datenlage in Deutschland zum Wohnimmobilienmarkt aber unzureichend, es fehlten verlässliche und differenzierte Informationen zur Einschätzung der Risikolage.

Weitere Informationen zu diesem Thema finden Sie hier:

Deutsche Bundesbank - Monatsbericht Februar (Download - PDF)

"Wirtschaftsweisen kritisieren: Valide Marktdaten für wirksame Aufsicht über Immobilienkreditvergabe nicht vorhanden" - Sprengnetter News vom 14.11.2019 (Link)

"Ausschuss für Finanzstabilität: Der Wert von Kreditsicherheiten wird überschätzt" - Sprengnetter News vom 28.06.2018 (Link)

 

Lisette Karbach/Dr. Jürgen Gante/Jochem Kierig/Frank Großer

Dateien

Fachartikel: "Immobilienpreise in Deutschland – Kein Ende der rasanten Entwicklung in Sicht", Leseprobe aus: immobilien & bewerten, Ausgabe 4-2018, Seite 12 ff.

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Produktblatt: Sprengnetter ImmobilienmarktMonitoring (Stand: 9-2018)

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