Wie verändert Künstliche Intelligenz (KI) die Immobilienbewertung? Welche Technologien kommen zum Einsatz, welche Herausforderungen bestehen – und wie profitieren Sachverständige und Unternehmen konkret? Dieser Beitrag bietet einen fundierten Überblick über den technologischen Status quo und einen Ausblick auf künftige Entwicklungen.
Was bedeutet KI im Kontext der Immobilienbewertung?
Künstliche Intelligenz (KI) bezeichnet Systeme, die Aufgaben ausführen, die typischerweise menschliche Intelligenz erfordern: Lernen, Schlussfolgern, Erkennen von Mustern. In der Immobilienwertermittlung findet KI auf mehreren Ebenen Anwendung – von automatisierten Bewertungsmodellen bis zur intelligenten Textunterstützung.
1. Automatisierte Immobilienbewertung mit Machine Learning
Das sogenannte Automated Valuation Model (AVM) nutzt maschinelles Lernen (ML), um Immobilienwerte zu schätzen. Typische Verfahren basieren auf Regressions- und Vergleichsmodellen, die mit großen Mengen an strukturierten Daten trainiert werden – je mehr und vielfältiger, desto besser.
Wichtig: Diese Verfahren arbeiten nicht vollständig autonom. Sie werden kontinuierlich durch Data Scientists und Bewertungsexperten überwacht, um Qualität und Aussagekraft sicherzustellen.
Beispiel: Das Sprengnetter AVM
Das Sprengnetter AVM kombiniert Kaufpreise, Angebotsdaten, Mietangaben sowie soziodemografische und geografische Informationen. Es ermöglicht eine schnelle, standardisierte Schätzung von Immobilienwerten und wird in mehreren europäischen Ländern erfolgreich eingesetzt. Es eignet sich besonders für lageübliche Standardobjekte und unterstützt Sachverständige, Banken, Plattformen und Investoren.
2. Deep Learning in der Bilderkennung
Neuronale Netzwerke können Immobilienfotos automatisch analysieren – ein klassisches Anwendungsfeld von Deep Learning in der Bewertungspraxis:
- Erkennung von Gebäudetypen, Innen-/Außenansichten, Raumarten
- Ableitung des Ausstattungsstandards
- Schätzung von Baujahr oder Sanierungsstand
Diese Technologien schaffen die Grundlage für teilautomatisierte Objektbesichtigungen, bei denen z. B. Fotos, Videos und Sensoren kombiniert werden.
3. Sprachmodelle zur textbasierten Unterstützung
Large Language Models (LLMs) wie GPT werden in der Immobilienbewertung nicht direkt zur Wertermittlung eingesetzt, aber zur textlichen und fachlichen Assistenz sowie zur Auslesung von wesentlichen Informationen aus den Rohdaten im Rahmen der Modellierung.
Beispiel: Sprengnetter Books
Mit Sprengnetter Books steht ein KI-gestützter Fachassistent zur Verfügung, der auf geprüfte Inhalte aus dem Sprengnetter-Wissenspool zugreift. Vorteile:
- Rechts- und normkonforme Antworten
- Verlinkung relevanter Quellen
- Effiziente Fachrecherche auf Knopfdruck
Diese Tools steigern die Informationsqualität und Recherchegeschwindigkeit – und entlasten Sachverständige im Arbeitsalltag.
Technologische Herausforderungen bei KI-gestützten Verfahren
Die eigentlichen Hürden liegen nicht in der Technologie selbst – sondern in ihrer Anwendung und Akzeptanz.
1. Komplexität vs. Geschwindigkeit
Je komplexer ein Modell, desto höher der Rechenaufwand. In der Praxis müssen KI-Verfahren ein Gleichgewicht finden: präzise, nachvollziehbar – aber auch schnell einsatzfähig.
2. Erklärbarkeit & Transparenz
Viele KI-Modelle sind Black Boxes – insbesondere Deep-Learning-Verfahren. Die Immobilienbewertung erfordert jedoch Nachvollziehbarkeit, etwa gegenüber Gerichten, Kreditinstituten oder Prüfinstanzen.
Daher entstehen aktuell neue Ansätze für „Explainable AI“ (XAI) – mit visualisierten Einflussfaktoren, Vergleichsobjekten und Sensitivitätsanalysen.
Potenziale: Was KI heute schon leisten kann – und morgen leisten wird
1. Datenbasiertes Risikomanagement
KI liefert nicht nur Schätzwerte, sondern auch statistische Zusatzinformationen: Streuungsbreiten, Konfidenzintervalle, Risikoklassifizierungen. Das schafft Mehrwert für Portfolio-Analysen, Banken und Versicherer.
2. Automatisierte Objektaufnahme
Zukunftsvision: Eine Kamera- oder Sensorlösung dokumentiert den Zustand einer Immobilie automatisch. Feuchtigkeit, Dämmung, Lichtverhältnisse – alles messbar, auswertbar, integrierbar.
3. Integrierte Immobilienmodelle
Das größte Potenzial liegt in der Verknüpfung vielfältiger Datenquellen zu einem digitalen Abbild, auch digitaler Zwilling (digital Twin) genannt, der Immobilie:
- Grundbuch- und Katasterdaten
- Baulastenverzeichnisse
- Energieausweise
- Objektbilder, Sensorwerte, 3D-Scans
Die größte Hürde? Nicht die Technologie, sondern die Datenverfügbarkeit und -standardisierung.
Fazit: Technologie ist bereit – jetzt ist die Praxis gefragt
Die KI-gestützte Immobilienbewertung ist keine Zukunftsmusik mehr – sie ist bereits Realität. Die Herausforderungen liegen in Datenqualität, Modelltransparenz und Nutzerakzeptanz.
KI wird Sachverständige nicht ersetzen, sondern ihre Arbeit effizienter, datenbasierter und skalierbarer machen. Die Zukunft gehört hybriden Verfahren – mit klarem Fokus auf Qualität, Transparenz und Zusammenarbeit zwischen Mensch und Maschine
