Immobilienbewertung

Käufer und/oder Verkäufer lassen zur Bemessung einer angemessenen Kaufpreisforderung bzw. eines angemessenen Kaufpreisangebots ein Gutachten über den Marktwert des Grundstücks anfertigen.

Zur Aufteilung der Erbmasse werden die Werte der in ihr enthaltenen Immobilien benötigt.

Ehescheidungen und die damit verbundene Aufteilung evtl. vorhandener gemeinschaftlicher Grundstücke bzw. ein diesbezüglicher Zugewinnausgleich sind häufiger Anlass für Wertgutachten.

Der Grundstückswert dient u. a. dem Bieter als Information für die Bemessung des zu fordernden Mindestgebots.

Viele Gutachten sind auch in Vormundschaftsangelegenheiten erforderlich, da der Vormund durch Bezug auf ein Marktwertgutachten seine wirtschaftlich vernünftige Handlungsweise im Falle der Verwertung (Verkauf, Vermietung etc.) eines Grundstücks gegenüber dem Vormundschaftsgericht belegen kann.

Für die steuerliche Abschreibung des Gebäudeanteils am Kaufpreis ist eine Aufschlüsselung der Anschaffungskosten in Boden- und Gebäudeanteil nach dem Verhältnis der Teilwerte erforderlich. Für die Überführung von Betriebsvermögen in Privatvermögen müssen die Werte bzw. Wertanteile der betrieblichen Immobilien ermittelt werden.

Bei Erbschaft und Schenkung von Immobilien orientiert sich die Obergrenze der zu zahlenden Steuer an deren Marktwert.

Grund für die Bewertung von Grundstücken kann (wenn auch nur selten) die Absicht zur Begründung von Rechten an Grundstücken sein, z. B. von Wegerechten (hier ist dann die Wertminderung des belasteten oder die Werterhöhung des begünstigten Grundstücks zu bestimmen) oder Wohnungsrechten (hier ist oftmals der Kapitalwert eines Wohnungsrechts zu ermitteln).

Werden Grundstücke oder Grundstücksteile für eine hoheitliche Maßnahme in Anspruch genommen, beispielsweise im Wege der Enteignung, so bemisst sich die angemessene Entschädigung u. a. nach dem Wert des in Anspruch genommenen Grundstücks (Grundstückteils).

Gesetzlich genau bestimmte Werterhöhungen der in diese städtebaulichen Verfahren eingebrachten Grundstücke sind vom Grundstückseigentümer an die Allgemeinheit auszugleichen. Zu diesem Zweck ist die Wertsteigerung (d. h. die Differenz aus „Wert mit“ und „Wert ohne“ diese städtebauliche Maßnahme) zu ermitteln.

Zur Finanzierung des Erwerbs eines bebauten oder unbebauten Grundstücks oder von Baumaßnahmen (Neubau oder Ausbau) durch einen Realkredit muss das Kreditinstitut den Beleihungswert und den Marktwert ermitteln lassen.

Für die Sachversicherung des Gebäudes gegen Elementarrisiken werden Versicherungswertermittlungen benötigt.

Die grundlegenden Regelungen zur Marktwertermittlung sind im Städtebaurecht verankert. Da beim Vollzug des im Baugesetzbuch (BauGB) geregelten Städtebaus vielfach marktgerechte Grundstückswerte benötigt werden, beispielsweise zur Bemessung von Ausgleichs- und Entschädigungsleistungen sowie Ausgleichsbeträgen, lag es nahe, die Grundlagen der Wertermittlung bundeseinheitlich zu regeln. Hierzu hat der Gesetzgeber in den §§ 192–199 BauGB einschlägige Regelungen getroffen. Insbesondere sollen diese 8 Paragrafen sicherstellen, dass in Deutschland eine

• einheitliche,
• marktkonforme und
• rechtssichere

Wertermittlung betrieben wird. Als zentrale Vorschrift ist dabei die in § 194 BauGB geregelte Marktwertdefinition anzusehen. Sie bildet die Grundlage für die Bemessung jeglicher Entschädigungs- und Ausgleichsleistungen sowie für Ausgleichsbeträge nach dem BauGB.

Um in Deutschland eine einheitliche Vorgehensweise für die Wertermittlung zu gewährleisten, wurde die Bundesregierung in § 199 Abs. 1 BauGB ermächtigt, die bundeseinheitlich geltende Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) zu erlassen. Die ImmoWertV bestimmt differenziert, wie Marktwertermittlungen im Einzelnen durchzuführen sind. In der ImmoWertV werden ihr Anwendungsbereich, Begriffsbestimmungen, die Ableitung der für die Wertermittlung erforderlichen Daten sowie die klassischen drei deutschen Wertermittlungsverfahren geregelt. Bei Marktwertermittlungen sollten die Vorschriften der ImmoWertV zwingend beachtet werden; die Rechtsprechung betrachtet sie als „allgemein anerkannte Grundsätze“.

Die Bundesregierung hat Richtlinien für die Ermittlung der Marktwerte von Grundstücken erlassen. Die Richtlinien geben Hinweise für die Ermittlung der Bodenrichtwerte (Bodenrichtwertrichtlinie), des Sachwerts (Sachwertrichtlinie), des Vergleichswerts und des Bodenwerts (Vergleichswertrichtlinie) sowie des Ertragswerts (Ertragswertrichtlinie). An diese Richtlinien sind jedoch nur Bundesbehörden gebunden. Gutachterausschüsse (soweit landesrechtliche Vorschriften nicht etwas anderes vorsehen) und auch private Sachverständige sind grundsätzlich nicht an die Wertermittlungsrichtlinien gebunden. Zu den Wertermittlungsrichtlinien muss kritisch angemerkt werden, dass diese – obwohl sie in den letzten Jahren schrittweise verbessert wurden – leider immer noch zu viele schematische und z. T. auch bewertungstheoretisch veraltete Hinweise enthalten. Wertermittlung ist aber nicht schematisch zu betreiben. Bei der Anwendung der Wertermittlungsrichtlinien ist demnach grundsätzlich Vorsicht geboten.