BBR-Immobilienpreisanalyse

In Deutschland gibt es bisher keine amtliche Statistik, die bundesweit und regionalisiert über das Niveau und die Entwicklung der Immobilienpreise berichtet. Für einen der bedeutendsten volkswirtschaftlichen Bereiche fehlt es somit an elementaren Grundlageninformationen. Dies steht im Kontrast zu dem sehr differenzierten, öffentlich zugänglichen Informationsangebot auf der lokalen Ebene durch die Gutachterausschüsse.

Auf der Grundlage des Baugesetzbuches sammeln die lokalen Gutachterausschüsse
Kaufpreisinformationen aus allen Kaufverträgen. Damit besteht prinzipiell eine sehr gute Ausgangslage zur Gewinnung flächendeckender Preisinformationen für den Gesamtmarkt wie für einzelne Marktsegmente. Viele Städte und diejenigen Bundesländer, in denen die Informationen bereits zentral bei den oberen Gutachterausschüssen zusammengeführt werden, demonstrieren in ihren Marktberichten die mögliche Bandbreite an Auswertungen aus dieser Quelle. Da es jedoch kein gesetzlich geregeltes bundesweites Melde- bzw. Erfassungssystem gibt, wird eine Preisbeobachtung auf Bundesebene erschwert.

Im Rahmen eines Ressortforschungsprojektes des Bundesministeriums für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung sollte ein Konzept entwickelt werden, die Informationstiefe und -breite der bisherigen Erhebungen des Bundesamts für Bauwesen und Raumordnung (BBR) bei den Gutachterausschüssen auszuweiten. In dem Projekt sollen Gutachterausschüsse zur Mitarbeit in einem Berichtskreis gewonnen werden, um bundesweit vergleichbare Informationen über die Entwicklung der Kaufpreise unterschiedlicher Teilmärkte in Deutschland bereitstellen zu können. Sprengnetter Immobilienbewertung wurde Ende 2006 beauftragt, hierzu ein geeignetes Erhebungsdesign zu entwickeln. Die Preisstatistik soll über den Forschungszeitraum hinaus durch das BBR fortgeführt werden. „Wir erhoffen uns durch die Immobilienpreisanalyse differenziertere und vergleichbare Informationen zur Beurteilung bundesweiter und regionaler Marktentwicklungen. Vor dem Hintergrund der Veränderungen der Märkte bieten verlässliche Eckwerte einen wichtigen Orientierungsrahmen für die Entscheidungen aller Marktteilnehmer“, so Matthias Waltersbacher, zuständiger Referatsleiter im BBR.

Ausgehend von der Beschreibung des Inhalts und der Art der Datenhaltung hat Sprengnetter Immobilienbewertung eine Analyse des bei den Gutachterausschüssen für Grundstückswerte (GAA) abrufbaren Datenpotenzials anhand vorliegender Grundstücksmarktberichte vorgenommen. Kernelement dieser Studie ist auftragsgemäß die Weiterentwicklung des bisherigen BBR-Fragebogens zur Abbildung der Bauland- und Immobilienmärkte zu dem neuen BBR-Erhebungsraster, da der bisherige Fragebogen für eine umfassende Schaffung von Markttransparenz im Sinne der Anforderungen an ein Preisinformationssystem nicht ausreichend war.

Als Grundlage für die Weiterentwicklung des BBR-Fragebogens wurden zunächst aktuell vorhandene (bundesweite) Analysen über Immobilienpreise, die die Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse als Datengrundlage verwenden, beschrieben und kritisch auf Stärken und Schwächen analysiert. Zudem wurden die inhaltlichen Anforderungen verschiedener Akteure an ein Immobilienpreisberichtssystem erhoben.

Aufbauend auf den daraus gewonnenen Erkenntnissen wurde differenziert die Methodik der zukünftigen Datenerhebung durch das BBR beschrieben und ein neues Erhebungsraster entwickelt. Dieses wurde im Rahmen eines Pre-Tests bei ausgewählten Gutachterausschüssen im Oktober 2007 einem „Härtetest“ in der Praxis unterzogen. Der Pre-Test verfolgte dabei verschiedene Ziele. Zum einen wurde getestet, ob es erforderlich ist, für verschiedene siedlungsstrukturelle Märkte unterschiedliche Daten abzufragen. Zum anderen sollte die bundesweit abrufbare Datentiefe ermittelt werden.

Das Erhebungsraster wurde anhand der aus dem Pre-Test gewonnenen Erkenntnisse sowie Anregungen der Gutachterausschüsse zu dem neuen BBR-Erhebungsraster weiterentwickelt und abschließend mit Vertretern der (Oberen) Gutachterausschüsse, des Deutschen Städtetags und der Wissenschaft in einem Expertenworkshop im März 2008 in Bonn diskutiert.

Parallel zur Entwicklung des neuen Erhebungsrasters wurden erste Schritte für Kooperationen zwischen dem BBR und den Oberen Gutachterausschüssen bzw. dem Deutschen Städtetag auf den Weg gebracht. Hierdurch soll zukünftig eine Rationalisierung der Arbeiten für alle Seiten ermöglicht werden.

Das neue BBR-Erhebungsraster wurde August 2008 an nahezu alle GAA in der Bundesrepublik versendet. Der Rücklauf und die Ergebnisse der Umfrage 2008 haben erwiesen, dass sich die Kaufpreissammlungen der GAA als Grundlage für das BBR-Immobilienpreisberichtssystem eignen. Von 430 befragten GAA haben gut 270 das neue BBR-Erhebungsraster vollständig bzw. auch nur tlw. ausgefüllt an das BBR zurückgesandt. Diese Rücklaufquote von fast zwei Dritteln ist als Erfolg zu werten.

Allerdings wurden in der Masse vor allem die vergleichsweise einfach zu ermittelnden Umsatzdaten übermittelt. Preisdaten zu unbebauten und bebauten Grundstücken sowie zu Eigentumswohnungen konnten dagegen weniger häufig angegeben werden. Insofern wird auch der aus dem Pre-Test gewonnene Eindruck bestätigt, dass mit einer jährlichen BBR-Umfrage erwartungsgemäß nicht unmittelbar ein bundesweit flächendeckendes Ergebnis erzielt werden kann. Vielmehr sind Hochrechnungsmodelle erforderlich, welche die Berechnung der Immobilienpreise bzw. der Immobilienpreisentwicklungen auf der Basis von Stützpunkten für ganz Deutschland ermöglichen.

Das Forschungsprojekt wurde nach rund zweijähriger Bearbeitungszeit im November 2008 abgeschlossen.