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Damit Sie sachwertrichtlinien- und NHK 2010-konform bewerten lernen, haben wir unsere Seminare den neuen Regelungen angepasst.
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www.NHK2010.de
Der Blog zur neuen Sachwertrichtlinie und den neuen NHK 2010

Neue Normalherstellungskosten - NHK 2010


NHK 2010 kommen mit neuer Sachwertrichtlinie

Die neuen NHK 2010 werden als Anlage zur neuen Sachwertrichtlinie (SW-RL) veröffentlicht.

Basierend auf dem Forschungsprojekt "Aktuelle Gebäudesachwerte in der Verkehrswertermittlung" wird das Tabellenwerk der NHK neu aufgestellt. Dabei wird sich nicht nur der Name vom Arbeitstitel "NHK 2005" in nun "NHK 2010" ändern. Es werden auch - zumindest nach dem derzeitigen Sachstand - einige wesentliche von Sprengnetter Immobilienbewertung geäußerten Kritikpunkte aufgegriffen.

Lesen Sie alles Wichtige hierzu in dem Top-Thema "Sachwertrichtlinie".

Aktuelle Umfrageergebnisse zum Entwurf der neuen NHK 2005

Abb NHK 2005

Sprengnetter Immobilienbewertung hat eine Online-Umfrage zum Entwurf der neuen NHK 2005 durchgeführt. Über 150 Anwender der NHK haben darin ihre Meinung zu den wesentlichen geplanten Neuerungen Kund getan. Die Ergebnisse sprechen eine deutliche Sprache.

Lesen Sie hier die einzelnen Fragen im Wortlaut und wie die Umfrageteilnehmer im multiple-choice-System darauf geantwortet haben. Die Antworten werden an dieser Stelle inhaltlich unverändert und unkommentiert veröffentlicht. [zu den Umfrageergebnissen ...]
Eine ausführliche fachliche Diskussion der Ergebnisse können Sie in der Ausgabe 01|2009 "immobilien & bewerten" nachlesen.

Forschungsprojekt: "Aktuelle Gebäudesachwerte in der Verkehrswertermittlung"

NHK 2005 Abschlussbericht

Originalgröße
Das Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung (BMVBS) hat im Jahr 2005 ein Forschungsprojekt zum Thema "Aktuelle Gebäudesachwerte in der Verkehrswertermittlung" an das Baukosteninformationszentrum Deutscher Architektenkammern GmbH (BKI) vergeben.

Ziel des Forschungsprojekts war die Entwicklung von Vorschlägen für die Überarbeitung des Tabellenwerkes "Normalherstellungskosten 2000" (NHK), die als Anlage 7 in die Wertermittlungsrichtlinie integriert sind, sowie weiterer für die Sachwertermittlung notwendiger Daten. Das Forschungsprojekt wurde fachlich von einem Expertenkreis begleitet, der sich aus Vertretern des Bundesministeriums der Finanzen, des Deutschen Städtetages, von Sachverständigenverbänden und von mit der Grundstückswertermittlung befassten Verbänden der Kredit- bzw. Versicherungswirtschaft zusammensetzte.

Die Schwerpunkte des vorliegenden Endberichts

  • Überarbeitetes Tabellenwerk der Normalherstellungskosten (Anlagen 1, 2): Der Gebäudekatalog wurde in Anlehnung an die Erfordernisse aus der Praxis teilweise ergänzt. Eine Neuerung ist die Unterteilung der Werte der einzelnen Gebäudearten in die Kostengruppen 300 (Baukonstruktion) und 400 (technische Anlagen). Damit soll ermöglicht werden, dass die Ermittlung des Ausgangswerts besser an die individuellen Gegebenheiten des Bewertungsobjekts angepasst werden kann, indem entsprechend der vorgefundenen Ausgangslage des Objekts eine getrennte Einordnung in die Kostengruppen 300 und 400 z.B. in unterschiedlichen Standards erfolgen kann. Darüber hinaus sind weitere wichtige wertrelevante Daten (z.B. die Angabe des Verhältnisses Wohnfläche zur Brutto-Grundfläche (BGF)) zu den einzelnen Gebäudearten angegeben. Ergänzt wird das Tabellenwerk der Normalherstellungskosten durch weitere Tabellen (Anlagen 3, 4 zum Forschungsbericht), die Hilfestellung für die Standardeinordnung geben sollen.
  • Neues Modell zur Alterswertminderung für Wohngebäude (Anlage 5; Anlage 7): BKI hat ein neues Modell zur Alterswertminderung von Wohngebäuden ermittelt. Die entsprechenden Tabellen zur Bestimmung des Restwerts befinden sich in Anlage 5. Dabei wird vom tatsächlichen Alter des Gebäudes ausgegangen. Die Restwerte werden dabei in Abhängigkeit von der Gesamtnutzungsdauer und dem Gebäudezustand angegeben. Für Gebäude, die älter als 100 Jahre sind, wurde die Tabelle der Anlage 7 entwickelt.
  • Schadenswertminderungstabelle für Wohngebäude (Anlage 6): Hier werden die durchschnittlichen Kostenanteile der erneuerbaren Bauteile an den Gesamtkosten in Abhängigkeit vom Standard dargestellt. Die auf diesem Weg überschlägig ermittelten Kosten müssten jedoch noch dahingehend überprüft werden, ob am Grundstücksmarkt eine entsprechende Wertminderung akzeptiert wird.
  • Weiterführende Informationen: Im Textteil des Dokuments werden wichtige weiterführende Hinweise zur Vorgehensweise und sonstige Hintergrundinformationen zu bestimmten Sachverhalten gegeben.
  • Wichtiger Hinweis zum weiteren Verfahren: Der vom BMVBS nun veröffentlichte Forschungsbericht ersetzt nicht das geltende Tabellenwerk der NHK 2000 bzw. sonstige Bestimmungen der WertR 2006. Bevor die Ergebnisse des Forschungsberichts in die Wertermittlungsrichtlinien integriert werden, soll eine Testphase vorangestellt werden, in der alle Anwender aufgerufen sind, über ihre Erfahrungen zu berichten und ggf. Verbesserungsvorschläge aufzuzeigen. Hierfür sieht das BMVBS einen Zeitrahmen von ca. einem Jahr (bis Mai 2009) vor.

Stellungnahme zum Entwurf der NHK 2005

Sprengnetter Immobilienbewertung hat seine Stellungnahme zum Entwurf der neuen NHK 2005 an das BMVBS abgegeben. Die wichtigsten Punkte werden hier noch einmal aufgeführt. Der Stellungnahme waren eine ausführliche Begründung und Veränderungsvorschläge beigefügt.

Zusammengefasst haben die Analysen von Sprengnetter Immobilienbewertung gezeigt, dass aus Sicht der Bewertungssachverständigen die neuen NHK 2005 €/m²-Werte ein Schritt in die richtige Richtung sein werden. Aufgrund der herangezogenen Datengrundlage und der angewandten Auswertemethode ist davon auszugehen, dass die neuen Werte tatsächlich den Markt widerspiegeln werden.

Kritisch dagegen sind aus Sicht Sprengnetter Immobilienbewertung einige Punkte, die tiefgreifende Modelländerungen im Sachwertverfahren bewirken würden. Neben der Konsequenz, dass dadurch die seit vielen Jahren aufgebaute Erfahrung mit diesen Verfahren zum großen Teil verloren gehen würde, erscheinen einige der vorgeschlagenen Modelländerungen zudem als nicht praktikabel. Ungeachtet dessen ist davon auszugehen, dass, sollten hier noch Korrekturen vorgenommen werden bzw. einige Punkte des Entwurfs nicht übernommen werden, die Ergebnisse des Forschungsprojekts für das Sachwertverfahren insgesamt von Vorteil sein können.

Vorschläge von Sprengnetter Immobilienbewertung:
  • Neu eingeführte Gebäudearten, wie „EFH Niedrigenergiebauweise“ und „EFH Passivhausbauweise“ sollten hinsichtlich ihrer Definitionen im Rahmen der NHK genauer beschrieben werden.
  • Der (prozentuale) Anteil der „besonderen Bauteile“ in den NHK sollte angegeben werden.
  • Die Größe (z.B. Wohnfläche) der Objekte, für welche die NHK gelten, sollte angegeben werden.
  • Anstelle der BGF sollte die Wohnfläche als Berechnungsmaßstab herangezogen werden.
  • Zur Verbesserung der Anwendung der Baunebenkostenangaben wäre eine Angabe gegliedert nach dem Standard sowie nach der Höhe des Herstellungswerts sinnvoll.
  • Eine Modifizierung der Standardeinordnung weg von der reinen Aufzählung der DIN 276 in Richtung „wertrelevanter Elemente“ erscheint sachgemäß.
  • Es wird empfohlen, für die Ein- und Zweifamilienhäuser einen vierten, „sehr einfachen“ Standard einzuführen.
  • Die vorgeschlagenen Punktespannen zur Einordnung in den Standard sollten ausgeweitet werden.
  • Es erscheint im Rahmen der modellhaften Verfahrensanwendung zweckmäßig, die Gesamtnutzungsdauer in Abhängigkeit des ermittelten Standards anzusetzen.
  • Das vorgeschlagene neue „Restwertmodell BKI“ erscheint zu sehr kosten- und zu wenig wertorientiert. Es sollte daher nicht eingeführt werden.
Mit dem Forschungsprojekt neue NHK 2005 abzuleiten, hat das BMVBS den Schritt in die richtige Richtung getan. Die Ergebnisse der neuen €/m²-Werte bieten den Sachverständigen die Möglichkeit, auf der Basis aktueller, marktnaher Ausgangsdaten zu arbeiten. Die aufgezeigten Schwierigkeiten, wie z.B. das neue „Alterswertminderungsmodell BKI“ oder der fehlende „sehr einfache“ Standard müssen und können sicher noch vor der Praxiseinführung gelöst werden. Sollten diese Anforderungen im Wesentlichen erfüllt werden, wird auch mit den neuen NHK 2005 das Sachwertverfahren das Verfahren sein, mit dem in Deutschland derzeit der Verkehrswert von Objekten des individuellen Wohnungsbaus am sichersten ermittelt werden kann.