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Kommentare zum neuen Wertermittlungsrecht

 

ImmoWertV-Kommentar
Das neue Wertermittlungsrecht - Kommentar zur ImmoWertV

 
 

BauGB 2009
BauGB 2009 - Kommentar zu den neuen Rechtsgrundlagen der Wertermittlung (§§ 192 - 199)

 

Die ImmoWertV


Anlass der Novellierung des Wertermittlungsrechts

In den letzten 20 Jahren haben sich seit Erlass der WertV 88 die Bedingungen auf dem Grundstücksmarkt tief greifend geändert. Neue stadtentwicklungs- und allgemeinpolitische Rahmenbedingungen wie z.B. der Beitritt der neuen Länder, Stadtumbau, Soziale Stadt sowie der demographische und wirtschaftliche Wandel aber auch die zunehmende Internationalisierung der Immobilienwirtschaft sowie die stärkere Kapitalmarktorientierung machen eine Reform des deutschen Wertermittlungsrechts erforderlich.

Vor diesem Hintergrund hat das Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung im Jahr 2007 ein Sachverständigengremium zur Überprüfung des Wertermittlungsrechts beauftragt.

Bericht des Sachverständigengremiums zur Überprüfung des Wertermittlungsrechts

Bericht des Sachverständigengremiums

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Aufgabe des Sachverständigengremiums war es, die geltenden Vorschriften des Wertermittlungsrechts hinsichtlich eines möglichen Novellierungsbedarfs zu prüfen.

Das Gremium, welches sich aus Vertretern der im Sachverständigenwesen tätigen Bundesverbände, der Kommunalen Spitzenverbände und der Länder zusammensetzte, hat in insgesamt 6 Sitzungen die Vorschriften des Rechts der Grundstückswertermittlung und hierbei insbesondere die Regelungen der Wertermittlungsverordnung (WertV) geprüft.

Im Ergebnis war sich das Gremium einig, dass sich die Vorschriften der Wertermittlungsverordnung zwar grundsätzlich bewährt haben, jedoch zwei Jahrzehnte nach dem Erlass der derzeit geltenden Fassung einer grundlegenden Überarbeitung bedürfen. Damit wird dem Umstand Rechnung getragen, dass sich durch die Änderungen der stadtentwicklungs- und allgemeinpolitischen Rahmenbedingungen aber auch durch die zunehmende Internationalisierung der Immobilienwirtschaft ein dringender Aktualisierungs- und Anpassungsbedarf der Vorschriften ergibt. Damit verbunden soll die Novellierung insbesondere auch der Verwaltungsvereinfachung und der Verbesserung der Anwenderfreundlichkeit dienen.

Der im April 2008 vorgelegte Bericht des Gremiums stellt die Diskussion zu den einzelnen Regelungen der Wertermittlungsverordnung dar und enthält einzelne Formulierungsvorschläge zu Teilbereichen der Wertermittlungsverordnung. Darüber hinaus gibt das Sachverständigengremium Empfehlungen, die sich in erster Linie an die Länder richten und insbesondere auf eine Verbesserung der Datenlage für die Bewertungspraxis sowie auf die Organisation der Gutachterausschüsse zielen.

Novellierung des Wertermittlungsrechts im BauGB

Im Rahmen der Erschaftsteuerreform wurden umfangreiche Änderungen des Wertermittlungsrechts im BauGB verabschiedet. Diese sind bereits am 1. Juli 2009 in Kraft getreten.

Im Ergebnis entsprechen die neuen Regelungen weitgehend den Forderungen des Sachverständigengremiums.
Link: Siehe Topthema: Erbschaftssteuerreform

Erster Verordnungsentwurf für die neue ImmoWertV

Verordnungsentwurf ImmoWertV

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Das Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung hat basierend auf dem Bericht des Sachverständigengremiums einen Entwurf für die neue ImmoWertV entwickelt und Mitte Dezember 2008 der Fachwelt zu Diskussion gestellt.

Mit der Veröffentlichung im Internet sollten die interessierte Fachöffentlichkeit Gelegenheit zur Stellungnahme erhalten.

Stellungnahme zum Entwurf der ImmoWertV

Sprengnetter Immobilienbewertung hat am 30. Januar 2009 seine Stellungnahme zu dem Verordnungsentwurf vom 28. November 2008 an das BMVBS abgegeben. Die wichtigsten Anregungen werden an dieser Stelle veröffentlicht. Der Stellungnahme war eine ausführliche Begründung, weitere Detailanregungen sowie Formulierungsvorschläge für die neuen Pragrafen beigefügt.

Grundsätzlich begrüßen wir die Novellierung des Wertermittlungsrechts und die vorgesehenen Änderungen der WertV. In einigen Punkten besteht jedoch noch Verbesserungspotenzial. Wir hoffen mit unserer Stellungnahme dazu beizutragen, wieder eine Vorschrift zu schaffen, die erneut Jahrzehnte ohne wesentliche Änderungen Bestand haben wird.

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Wir schlagen vor, die neue Vorschrift nicht „ImmoWertV“ sondern „MarktWertV“ zu nennen.

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In § 5 ImmoWertV sollte ein Entwicklungszustand „sonstige Flächen“ oder „besondere Flächen“ aufgenommen werden. In diesem sollten Zustände aus dem jetzigen § 5 Abs. 5 ImmoWertV geregelt werden, sofern es sich um den Entwicklungszustand bestimmende Umstände handelt. Die übrigen Zustände, die keine eigenen Entwicklungszustände sind (z.B. mit Altlasten behaftete Flächen), sollten in § 6 ImmoWertV geregelt werden.

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In § 8 (Ermittlung des Verkehrswerts) sollte geregelt werden, dass grundsätzlich zur Ermittlung des Verkehrswerts zwei Verfahren heranzuziehen sind (2-Säulen-Prinzip).

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In § 8 sollte auch geregelt werden, dass die Verfahren und die darin anzusetzenden Daten auf die wahrscheinlichste (Folge)Nutzung abzustellen sind.

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Es wird der Vorschlag des Gremiums befürwortet, dass in § 9 ImmoWertV geregelt wird, dass bei der Veröffentlichung der erforderlichen Daten die verwendete Ableitungsmethode und Art und Umfang der zugrunde liegenden Ausgangsdaten darzustellen sind.

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Die Regelungen in § 12 (Liegenschaftszinssätze) sollten im Hinblick auf das DCF-Verfahren konkretisiert werden. Der für dieses Verfahren benötigte interne Zinsfuß kann zwar auf der Grundlage geeigneter Kaufpreise und der ihnen entsprechenden nachhaltig erzielbaren Reinerträge für gleichartig bebaute und genutzte Grundstücke nach den Grundsätzen des DCF-Verfahrens ermittelt werden. Eine Berücksichtigung der Restnutzungsdauer der Gebäude macht hier jedoch weniger Sinn. Eine geeignete Regelung könnte lauten: „Die im DCF-Verfahren benötigten Diskontierungszinssätze sollen aus Kaufpreisen abgeleitet werden. Stehen keine geeigneten Kaufpreise zur Verfügung, so können die Zinssätze kalkulatorisch ermittelt werden. Hierbei ist insbesondere zu beachten, dass die Veränderlichkeit der Erträge nicht im Zinssatz sondern in den periodisch angesetzten Reinerträgen berücksichtigt wird.“ Der für das DCF-Verfahren zu ermittelnde interne Zinsfuß hängt wesentlich von der gewählten Dynamik der Reinerträge und dem gewählten Kapitalisierungszinssatz für die zweite Phase ab. Werden bei der Anwendung der internen Zinsfüße diesbezüglich andere Annahmen getroffen als bei deren Ableitung, so sind hierdurch bedingte Fehlbewertungen von 10 bis 30 % keine Seltenheit.

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Bei bebauten Grundstücken sollten neben oder an Stelle von Vergleichspreisen auch Vergleichsfaktoren herangezogen werden können, wenn diese i.S.d. § 13 Abs. 2 WertV 88 geeignet sind. Die Einschränkung, dass Vergleichsfaktoren nur dann herangezogen werden dürfen, wenn keine Vergleichspreise zur Verfügung stehen, macht keinen Sinn, wenn geeignete Vergleichsfaktoren zur Verfügung stehen.

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In § 14 ImmoWertV sollte die Begrifflichkeit verbessert werden. Mit dem Sachwertfaktor wird der vorläufige Sachwert an den Markt angepasst. Ergebnis ist dann der Sachwert. (Der Sachwert mal einen Faktor kann nur dann wieder den Sachwert ergeben, wenn der Faktor 1,00 ist.)

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Die bisherige Formulierung in § 13 Abs. 2 WertV 88 sollte im Wesentlichen beibehalten werden.

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In § 16 ImmoWertV sollte klargestellt werden, dass die beim Bewertungsobjekt noch ausstehenden Beiträge und Abgaben nur bei unbebauten Grundstücken im Bodenwert zu berücksichtigen sind. Bei bebauten Grundstücken sind diese als sonstige besondere wertbeeinflussende Umstände bzw. als objektspezifische Grundstücksmerkmale gesondert zu berücksichtigen.

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Die Grundsätze für die Ableitung von Bodenrichtwerten sollten in einem eigenständigen Paragrafen geregelt werden.

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Das Verfahren nach § 17 Abs. 2 Nr.1 ImmoWertV sollte als „klassisches“ oder „traditionelles“ Ertragswertverfahren bezeichnet werden. Das Verfahren nach Ziffer 2 sollte hingegen als „allgemeines Ertragswertverfahren“ bezeichnet werden. Das in Abs. 3 geregelte Verfahren sollte in einem Klammerzusatz als „DCF-Verfahren“ bezeichnet werden.

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Es sollte klargestellt werden, wie im DCF-Verfahren die Bewirtschaftungskosten anzusetzen sind.

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Zumindest in der Begründung sollte klargestellt werden, dass Einnahmen durch steuerliche Abschreibungen und Grunderwerbsnebenkosten unberücksichtigt bleiben. Diese werden dann im Liegenschaftszinssatz mit erfasst. Gemäß einer von uns durchgeführten Befragung werden derzeit in der deutschen Immobilienbranche in 74 % aller Fälle Grunderwerbsnebenkosten und in 83 % aller Fälle steuerliche Abschreibungen im DCF-Verfahren berücksichtigt.

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Es sollte geregelt werden, wie der Restwert im DCF-Verfahren zu ermitteln ist. Fehlt eine solche Regelung ist es quasi unmöglich, dass transparente und brauchbare Liegenschaftszinssätze für das DCF-Verfahren von den Gutachterausschüssen abgeleitet werden. Gemäß einer von uns durchgeführten Umfrage wird der Restwert in der Praxis überwiegend mittels Vergleichsfaktoren oder mittels investment method (Reinertrag mal Vervielfältiger) ermittelt. Nur in etwa 20 % der Fälle gelangt das trad. Ertragswertverfahren zur Anwendung.

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Die bisherigen Regelungen in § 20 WertV 88 zum Liquidationswertverfahren sollten beibehalten und um weitere Liquidationsfälle ergänzt werden.

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§ 21 ImmoWertV ist dringend bzgl. den Begrifflichkeiten zu überarbeiten.

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Die Regelungen des vierten Teils der WertV 88 sollten beibehalten werden, da sie für die Praxis relevant sind.

Der Beschluss des Bundeskabinetts

Die neue Immobilienwertermittlungsverordnung ist vom Bundeskabinett am 1. April 2009 beschlossen worden. In dem neuen Entwurf werden jetzt auch die Ermittlung und Darstellung von Bodenrichtwerten sowie die Anforderungen an die Abgrenzung von Bodenrichtwertzonen geregelt.

Dabei orientiert sich der Inhalt der neuen Regelung im Wesentlichen an den bestehenden Regelungen der Gutachterausschussverordnungen der Länder sowie der „Musterrichtlinie über Bodenrichtwerte“.

Im Wesentlichen regelt der neue § 10:

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Bodenrichtwerte sind vorrangig im Vergleichswertverfahren zu ermitteln.

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Findet sich keine ausreichende Zahl von Vergleichspreisen (z.B. in bebauten Gebieten), kann der Bodenrichtwert auch mit Hilfe deduktiver Verfahren oder in anderer geeigneter und nachvollziehbarer Weise (z.B. Lagewertverfahren, Zielbaummethode) ermittelt werden.

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Die Verwendung von Bodenrichtwertspannen ist nicht mehr zulässig.

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I.d.R. ist der Entwicklungszustand und die Art der Nutzung des Bodenrichtwertgrundstücks darzustellen.

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Bei landwirtschaftlich genutzten Flächen ist gegebenenfalls die Bodengüte als Acker- oder Grünlandzahl des Bodenrichtwertgrundstücks darzustellen.

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Bei baureifem Land ist das Maß der baulichen Nutzung, der erschließungsbeitragsrechtliche Zustand sowie die Grundstücksgröße des Bodenrichtwertgrundstücks darzustellen.

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Bei förmlich festgelegten Sanierungsgebieten und förmlich festgelegten Entwicklungsbereichen ist der Grundstückszustand, auf den sich der Bodenrichtwert bezieht darzustellen; dabei ist entweder der Grundstückszustand vor Beginn der Maßnahme oder nach Abschluss der Maßnahme darzustellen.

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Bezieht sich der Bodenrichtwert z.B. auf unterschiedliche Grundstückgrößen oder Geschossflächenzahlen, so ist dem Bodenrichtwert die Darstellung über seinen Anwendungsbereich hinzuzufügen.

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Die Richtwertzone soll so abgegrenzt werden, dass die relativen Bodenwerte der einzelnen Grundstücke lagebedingt um nicht mehr als 20 Prozent nach oben oder unten vom Bodenrichtwert abweichen.

Bundesrat hat dem Kabinettsbeschluss zugestimmt

Am 15. Mai 2009 hat der Bundesrat beschlossen, der ImmoWertV nach Maßgabe folgender Änderungen zuzustimmen.

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Gefordert wird insbesondere statt der vorgesehenen 20prozentigen eine 30prozentige Toleranz, innerhalb derer der Wert der lagetypischen Grundstücke um den Bodenrichtwert schwanken darf. Nach Ansicht des Bundesrats sei eine Abweichung der Bodenwerte der einzelnen Grundstücke um maximal 20 Prozent ober- oder unterhalb des Bodenrichtwertes in der Gesamtheit unrealistisch.

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Bodenrichtwerte sollen in automatisierter Form auf der Grundlage der amtlichen Liegenschaftskarte geführt werden. Dies sei notwendig um die wirtschaftliche, sachgerechte und eindeutige Zuordnung eines Grundstücks zu einer oder mehreren Bodenrichtwertzonen zu gewährleisten. Würde diese Anforderungen nicht in die Verordnung aufgenommen, so sei zu befürchten, dass einzelne Gutachterausschüsse diese Anforderungen nicht beachten und die vorgesehene verstärkte Anwendung der Bodenrichtwerte für steuerliche Zwecke erschwert würde. Zudem lassen sich moderne Kommunikationsprozesse, wie sie von Bund, Ländern und Kommunen im Rahmen der eGovernment-Initiative angestrebt werden, ohne geeigneten Raumbezug und ohne automatisierte Führung nicht oder nur mit zusätzlichem Aufwand realisieren.

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Der Bundesrat hält es für sachgerecht, bei der Darstellung des Bodenrichtwerts eine Wahlmöglichkeit zwischen dem Maß der baulichen Nutzung und der Grundstücksgröße anzubieten. Die Einstufung sei regional unterschiedlich und sollte nach dem jeweiligen Marktverhalten möglich sein. In den Ballungsgebieten - wie etwa dem Rhein-Main-Gebiet - würden sich die Bodenrichtwerte i.d.R. an dem Maß der baulichen Nutzung orientieren, während in ländlichen Bereichen die Grundstücksgröße wertbeeinflussend sei. Deshalb sei es erforderlich, dass - je nach Wertrelevanz - entweder das Maß der baulichen Nutzung oder die Grundstücksgröße als wertbestimmendes Merkmal beim Bodenrichtwert angegeben werden könnte.

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Der Bundesrat fordert zudem, dass Beeinträchtigungen der zulässigen Nutzbarkeit, die sich aus vorhandenen baulichen Anlagen auf dem Grundstück ergeben, bei der Ermittlung des Bodenwertes nach § 16 Abs. 1 zu berücksichtigen seien, wenn es bei wirtschaftlicher Betrachtungsweise oder aus sonstigen Gründen geboten erscheint, das Grundstück in der bisherigen Weise zu nutzen. Die jetzige Beschränkung auf das Sanierungs- bzw. Entwicklungsrecht sei weder sachgerecht noch praxisgerecht. Wenn die Bundesregierung dieser Forderung entsprechen sollte, erfolgen im Ertragswertverfahren bei der Bewertung über- oder unterausgenutzter Grundstücke regelmäßig Fehlbewertungen. Denn dem Ertragswertverfahren ist modellbedingt grundsätzlich der Bodenwert des fiktiv unbebauten Grundstücks zugrunde zu legen.

Die ImmoWertV tritt am 1. Juli 2010 in Kraft

Den Maßgaben des Bundesrates konnte die Bundesregierung nicht in vollem Umfang zustimmen. Deshalb wurde ein geänderter Entwurf erarbeitet, der nach Abstimmung mit den Ländern am 24. März 2010 vom Bundeskabinett beschlossen wurde.

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Das Bundeskabinett hat weitgehend den Maßgaben des Bundesrates entsprochen. Anders als der Bundesrat ist die Bunderegierung aber der Auffassung, dass eine 30%ige Toleranz bei der Abgrenzung der Bodenrichtwertzonen nicht zugelassen werden kann. Auf die diesbezügliche Regelung wird deshalb in der vom Kabinett beschlossen Fassung komplett verzichtet. Es ist somit der Rechtsprechung vorbehalten, diese Regelungslücke zu schließen.
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Bodenrichtwerte sollen zukünftig in automatisierter Form auf der Grundlage der amtlichen Geobasisdaten geführt werden.
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Während der bisherige § 16 Absatz 1 Satz 1 WertV im Ertragswertverfahren die „nachhaltig“ erzielbaren Erträge zum Ausgangspunkt der Ertragswertermittlung machte, spricht § 17 ImmoWertV mithin nunmehr von „marktüblich“ erzielbaren Erträgen. Damit soll der Marktbezug der Verordnung betont werden. Die Bundesregierung stellt nun klar, dass diese begriffliche Änderung keine Änderung der Wertermittlungsmethodik bedeutet . Marktübliche Erträge sind nachhaltig erzielbar.

Der Bundesrat hat am 7. Mai 2010 der Verordnung in seiner 869. Sitzung zugestimmt. Die ImmoWertV wurde am 27. Mai 2010 im Bundesgesetzblatt verkündet und tritt somit am 1. Juli 2010 in Kraft.