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14.08.2006 |
Rechtsprechung
(Leitsätze, amtlich)
BGH, Urteil vom 19.07.2006, VIII ZR 212/05
Anmerkung:
Mit dieser Entscheidung schafft der BGH praktisch die Bruttowarmmiete ab. In der Urteilsbegründung wird festgestellt, dass die Bestimmungen der Heizkostenverordnung (HeizkV) vertraglichen Vereinbarungen vorgehen. Danach hat der Gebäudeeigentümer den anteiligen Verbrauch der Nutzer an Wärme und Warmwasser zu erfassen und auf dieser Grundlage die Kosten auf die einzelnen Nutzer zu verteilen. Da bei der Bruttowarmmiete nun genau das Gegenteil passiert, nämlich o.g. Kosten als Pauschalen in der vereinbarten Miete enthalten sind, ist eine solche mietvertragliche Vereinbarung nach Ansicht des BGH nicht anzuwenden. Praktisch bedeutet dies, dass derzeit vereinbarte Bruttowarmmieten als Teilinklusivmieten zu behandeln sind, wobei die Kosten für Wärme und Warmwasser herausgerechnet werden müssen. Da die HeizkV auch auf Mietverhältnisse anzuwenden ist, die bereits vor ihrem Inkrafttreten (01.03.1981) vereinbart wurden, gilt der Leitsatz des Urteils für alle bestehenden Mietverhältnisse. Ausnahmen bestehen hier nach § 11 HeizkV lediglich für Räume, bei denen das Anbringen der Ausstattung zur Verbrauchserfassung, die Erfassung des Wärmeverbrauchs oder die Verteilung der Kosten des Wärmeverbrauchs nicht oder nur mit unverhältnismäßig hohen Kosten möglich ist.
Einen umfassenden Kommentar zu dem Urteil und seinen Auswirkungen auf die Wertermittlung finden Sie in der nächsten Ausgabe der Zeitschrift WertermittlungsForum Aktuell (WFA 3/2006).
BGH kippt Bruttowarmmieten
Der BGH hat in seiner Entscheidung vom 19.07.06 den Leitsatz aufgestellt, dass in Mietverträgen vereinbarte Bruttowarmmieten der Heizkostenverordnung widersprechen und daher nicht anzuwenden sind.
Die in einem Mietvertrag enthaltene Vereinbarung einer Bruttowarmmiete ist - außer bei Gebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen eine der Vermieter selbst bewohnt - gemäß § 2 HeizkV nicht anzuwenden, weil sie den Bestimmungen der Heizkostenverordnung widerspricht.
Verlangt der Vermieter vom Mieter die Zustimung zur Erhöhung einer vereinbarten Bruttowarmmiete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, hat der Umstand, dass die Warmmietenvereinbarung gemäß § 2 HeizkV nicht anzuwenden ist, nicht die Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens - und damit auch nicht die Unzulässigkeit der Zustimmungsklage - zur Folge.
(Leitsätze, amtlich)
BGH, Urteil vom 19.07.2006, VIII ZR 212/05
Anmerkung:
Mit dieser Entscheidung schafft der BGH praktisch die Bruttowarmmiete ab. In der Urteilsbegründung wird festgestellt, dass die Bestimmungen der Heizkostenverordnung (HeizkV) vertraglichen Vereinbarungen vorgehen. Danach hat der Gebäudeeigentümer den anteiligen Verbrauch der Nutzer an Wärme und Warmwasser zu erfassen und auf dieser Grundlage die Kosten auf die einzelnen Nutzer zu verteilen. Da bei der Bruttowarmmiete nun genau das Gegenteil passiert, nämlich o.g. Kosten als Pauschalen in der vereinbarten Miete enthalten sind, ist eine solche mietvertragliche Vereinbarung nach Ansicht des BGH nicht anzuwenden. Praktisch bedeutet dies, dass derzeit vereinbarte Bruttowarmmieten als Teilinklusivmieten zu behandeln sind, wobei die Kosten für Wärme und Warmwasser herausgerechnet werden müssen. Da die HeizkV auch auf Mietverhältnisse anzuwenden ist, die bereits vor ihrem Inkrafttreten (01.03.1981) vereinbart wurden, gilt der Leitsatz des Urteils für alle bestehenden Mietverhältnisse. Ausnahmen bestehen hier nach § 11 HeizkV lediglich für Räume, bei denen das Anbringen der Ausstattung zur Verbrauchserfassung, die Erfassung des Wärmeverbrauchs oder die Verteilung der Kosten des Wärmeverbrauchs nicht oder nur mit unverhältnismäßig hohen Kosten möglich ist.
Einen umfassenden Kommentar zu dem Urteil und seinen Auswirkungen auf die Wertermittlung finden Sie in der nächsten Ausgabe der Zeitschrift WertermittlungsForum Aktuell (WFA 3/2006).
