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22.12.2009 |
Rechtsprechung
Hinweis:
Dieses Urteil des Bundesgerichtshofs vom 21. Oktober 2009 (VIII ZR 244/08) ist vorgesehen zur Veröffentlichung in Sprengnetter-Bibliothek, der Entscheidungs-, Gesetzes-, Literatur- und Adresssammlung zur Grundstücks- und Mietwertermittlung sowie Bodenordnung.
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"Mietraumfläche" = Grundfläche oder Wohnraumfläche?
Bei der Auslegung des in einem formularmäßigen Mietvertrag über Wohnräume verwendeten Begriffs "Mietraumfläche" ist im Zweifel die für den Verwendungsgegner günstigste Auslegung vorzuziehen.
Der Bundesgerichsthof (BGH) hatte darüber zu entscheiden, was unter dem Begriff „Mietraumfläche“ zu verstehen ist. In dem zu beurteilenden Formularmietvertrag über eine Drei-Zimmer-Dachgeschosswohnung ist handschriftlich die „Mietraumfläche“ mit „ca. 61,5 m²“ angegeben. Diese Flächenangabe entspricht der Grundfläche der Wohnung. Unter Berücksichtigung der Dachschräge beträgt die Wohnfläche im Sinne der §§ 42-44 der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) 54,27 m². Der Mieter fordert vom Vermieter Rückzahlung der Miete, da er wegen der Flächenabweichung zu viel gezahlt habe.
Diesen Anspruch hat der BGH bestätigt. Da es sich um einen Formularmietvertrag handele, seien bei der Auslegung die Grundsätze anzuwenden, die für Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) gelten. AGB sind nach ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten Verkehrskreise verstanden werden. Dabei sind die Verständnismöglichkeiten des durchschnittlichen Vertragspartners des Verwenders zugrunde zu legen.
Für den Begriff "Mietraumfläche" existiert kein allgemeiner und eindeutiger Sprachgebrauch. Ein durchschnittlicher Mieter verstehe daher darunter nicht zwingend die Grundfläche. Es sei zumindest denkbar, dass er darunter die Wohnfläche versteht. Diese ist bei Räumen mit Dachschrägen bekanntlich geringer als die Grundfläche.
Weil dem Begriff „Mietraumfläche“ eine unterschiedliche Bedeutung beigemessen werden kann, ist die für den Verwendungsgegner (hier: der Mieter) günstigste Auslegung vorzuziehen. Da der Mieter Rückzahlung überzahlter Miete verlangt und die Wohnfläche wegen der Dachschrägen kleiner ist als die Grundfläche, ist es für ihn günstiger, unter dem strittigen Begriff „Mietraumfläche“ die Wohnfläche statt der Grundfläche zu verstehen.
BGH, Urteil vom 21. Oktober 2009, VIII ZR 244/08
Diesen Anspruch hat der BGH bestätigt. Da es sich um einen Formularmietvertrag handele, seien bei der Auslegung die Grundsätze anzuwenden, die für Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) gelten. AGB sind nach ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten Verkehrskreise verstanden werden. Dabei sind die Verständnismöglichkeiten des durchschnittlichen Vertragspartners des Verwenders zugrunde zu legen.
Für den Begriff "Mietraumfläche" existiert kein allgemeiner und eindeutiger Sprachgebrauch. Ein durchschnittlicher Mieter verstehe daher darunter nicht zwingend die Grundfläche. Es sei zumindest denkbar, dass er darunter die Wohnfläche versteht. Diese ist bei Räumen mit Dachschrägen bekanntlich geringer als die Grundfläche.
Weil dem Begriff „Mietraumfläche“ eine unterschiedliche Bedeutung beigemessen werden kann, ist die für den Verwendungsgegner (hier: der Mieter) günstigste Auslegung vorzuziehen. Da der Mieter Rückzahlung überzahlter Miete verlangt und die Wohnfläche wegen der Dachschrägen kleiner ist als die Grundfläche, ist es für ihn günstiger, unter dem strittigen Begriff „Mietraumfläche“ die Wohnfläche statt der Grundfläche zu verstehen.
BGH, Urteil vom 21. Oktober 2009, VIII ZR 244/08
Hinweis:
Dieses Urteil des Bundesgerichtshofs vom 21. Oktober 2009 (VIII ZR 244/08) ist vorgesehen zur Veröffentlichung in Sprengnetter-Bibliothek, der Entscheidungs-, Gesetzes-, Literatur- und Adresssammlung zur Grundstücks- und Mietwertermittlung sowie Bodenordnung.
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