Zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete durch Sachverständige

Die Klägerin forderte die Beklagten unter Benennung von drei Vergleichswohnungen aus einem Sachverständigengutachten auf, der Erhöhung der Nettomiete zuzustimmen.

Die Sachverständige hatte aus 48 Wohnungen des gleichen Bautyps ("WB 70"), die im selben Stadtteil wie die Wohnung der Beklagten liegen, 19 Vergleichswohnungen mit möglichst ähnlicher Ausstattung für ihr Gutachten herangezogen. Dabei wurden teils neu vereinbarte, teils angepasste Bestandsmieten berücksichtigt. Dem Umstand, dass die Ausstattung und Beschaffenheit der Wohnung der Beklagten teilweise hinter dem Standard der Vergleichswohnungen zurückbleibt, ist in dem Gutachten durch Abschläge (Anpassungsfaktoren) Rechnung getragen. Im Ergebnis ihres Gutachtens gibt die Sachverständige die ortsübliche Vergleichsmiete als Spanne an.

Die Beschränkung auf 19 Vergleichswohnungen ist nach Auffassung des Bundesgerichtshofs - auch unter Berücksichtigung des vertretbaren Umfangs einer solchen Begutachtung - nicht zu beanstanden. Auch der Umstand, dass die Sachverständige die Wohnungen ausschließlich durch Befragung von Vermietern ermittelt hat, stehe der Verwertbarkeit des Gutachtens nicht entgegen, denn es bestünden keine Anhaltspunkte dafür, dass durch diese Vorgehensweise das Ergebnis im Sinne einer zu hohen Vergleichsmiete verfälscht worden sein könnte.

Das Gutachten der Sachverständigen ist nach Auffassung des Bundesgerichtshofs auch nicht deshalb fehlerhaft, weil es als ortsübliche Vergleichsmiete für die Wohnung der Beklagten nicht einen exakten Betrag, sondern lediglich eine Bandbreite (Spanne) ermittelt hat. Wie der Bundesgerichtshof bereits in anderen Entscheidungen ausgeführt hat, handelt es sich bei der ortsüblichen Vergleichsmiete regelmäßig nicht um einen punktgenauen Wert; die Vergleichmiete bewegt sich vielmehr innerhalb einer gewissen Spanne.

Der Vermieter darf die Miete bis zum oberen Wert einer solchen - unter Heranziehung eines Sachverständigengutachtens zutreffend ermittelten - Bandbreite der konkreten ortsüblichen Vergleichsmiete anheben. Dies gilt nach Ansicht des Bundesgerichtshofs auch dann, wenn kein Mietspiegel vorhanden ist. In diesem Fall ersetzt das vom Gericht eingeholte Sachverständigengutachten nicht den Mietspiegel, sondern dient der Ermittlung der konkreten ortsüblichen Vergleichsmiete im Sinne einer Einzelvergleichsmiete. Auch hierbei geht es nicht um einen punktgenauen Wert, sondern um eine Bandbreite.

Hinweise:
Anpassungsfaktoren zur Berücksichtigung von Grundflächenbesonderheiten in der Miete sind enthalten in der WMR - Wohnflächen- und Mietwertrichtlinie.
Dieses Urteil des Bundesgerichtshofs vom 21. Oktober 2009 (VIII ZR 30/09) ist vorgesehen zur Veröffentlichung in Sprengnetter-Bibliothek, der Entscheidungs-, Gesetzes-, Literatur- und Adresssammlung zur Grundstücks- und Mietwertermittlung sowie Bodenordnung. Das Urteil wird auch in der Fachzeitschrift immobilien & bewerten besprochen.