Begriff der Wohnfläche ist grundsätzlich geklärt!

Der Begriff der Wohnfläche ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs auch bei freifinanziertem Wohnraum grundsätzlich anhand der für preisgebundenen Wohnraum geltenden Bestimmungen auszulegen, sofern die Parteien ihm im Einzelfall keine abweichende Bedeutung beigemessen haben oder ein anderer Berechnungsmodus ortsüblich oder nach Art der Wohnung nahe liegender ist. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kommt somit einer Vereinbarung darüber, welche Flächen in die Berechnung der Wohnfläche einzubeziehen sind, Vorrang zu.

Dabei sind auch die Flächen von Räumen, die nach den vertraglichen Bestimmungen zu Wohnzwecken vermietet sind (bspw. ausgebautes Dachgeschoss), bei der Wohnflächenermittlung unabhängig davon mit einzurechnen, ob sie bei einer Flächenberechnung nach den Bestimmungen der Wohnflächenverordnung bzw. der Zweiten Berechnungsverordnung als Wohnraum anzusehen sind.

In dem zu beurteilenden Fall stritten die Parteien über den Einbezug der Flächen zweier im Souterrain gelegener Räume in die Wohnfläche. Die Beklagten haben vorgetragen, ihnen sei vor Vertragsschluss ein Maklerangebot vorgelegt worden, in dem die Räume im Kellergeschoss als Wohnfläche ausgewiesen gewesen seien. Dieses Maklerangebot führt eine Gesamtwohnfläche von ca. 102 qm an und schlüsselt diese Fläche auf die einzelnen Räume auf. Von den rechnerisch 102,5 qm entfallen ausdrücklich 16 qm und 11 qm auf 2 Räume im Kellergeschoss. Für die Beklagten war damit ohne weiteres erkennbar, dass die angegebene Gesamtwohnfläche nur unter Einbeziehung der Räume im Kellergeschoss erzielt werden konnte. Daraus folgt der Schluss, dass sich die Parteien darüber einig waren, auch die Räume im Kellergeschoss zu Wohnzwecken zur Verfügung zu stellen bzw. zu nutzen.

Damit, so der Bundesgerichtshof, haben die Parteien aber auch zwangsläufig Einigkeit darüber erzielt, dass die zu Wohnzwecken vermietete und in dieser Weise genutzte Fläche, also die "Wohnfläche", unter Einbeziehung des Kellergeschosses zu ermitteln ist und damit ca. 102 qm beträgt. Entscheidend für eine Beschaffenheitsvereinbarung über den Umfang der Wohnfläche sei eine Einigung darüber, auf welche Flächen sich der beabsichtigte Nutzungszweck erstrecken soll, und nicht die Frage, ob der geplanten (und verwirklichten) Nutzung (öffentlich)-rechtliche Gründe entgegenstehen.

Die von der Revision angeführte Baurechtswidrigkeit der Räume im Souterrain bleibt damit ohne Bedeutung für einen auf eine Flächenabweichung gestützte Mangelhaftigkeit des Mietobjekts. Anders verhielte es sich, wenn das Minderungsverlangen unmittelbar mit einer Ungeeignetheit für Wohnzwecke begründet würde. Hierbei spielten öffentlich-rechtliche Bestimmungen, die einer Nutzung als Wohnraum entgegenstehen, durchaus eine Rolle. Ein gewährleistungspflichtiger Mangel ist bei Verstößen gegen das öffentliche Baurecht aber regelmäßig erst dann anzunehmen, wenn die Baurechtsbehörde die Nutzung untersagt.

Diese Voraussetzungen liegen im Streitfall nicht vor. Die Beklagten haben nach den unangegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts die Souterrainräume während der gesamten Dauer der Mietzeit zu Wohnzwecken genutzt. Der Minderungseinwand der Beklagten ist damit in jeder Hinsicht unbegründet.

Hinweis:
Dieses Urteil des Bundesgerichtshofs vom 29. September 2009 (VIII ZR 242/08) ist vorgesehen zur Veröffentlichung in Sprengnetter-Bibliothek, der Entscheidungs-, Gesetzes-, Literatur- und Adresssammlung zur Grundstücks- und Mietwertermittlung sowie Bodenordnung.