Anforderungen an Schallschutz abhängig vom Gebäudealter

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs weist eine Mietwohnung in einem älteren Gebäude, wenn nicht vertraglich etwas anderes vereinbart ist, in schallschutztechnischer Hinsicht keinen Mangel auf, sofern der Trittschallschutz den zur Zeit der Errichtung des Gebäudes geltenden DIN-Normen entspricht. Das gilt auch dann, wenn während der Mietzeit in der Wohnung darüber der Fußbodenbelag ausgetauscht wird und sich dadurch der Schallschutz gegenüber dem Zustand bei Anmietung der Wohnung verschlechtert.

Fehlen ausdrückliche Parteiabreden zur Beschaffenheit der Mietsache, so ist jedenfalls die Einhaltung der maßgeblichen technischen Normen geschuldet. Dabei ist grundsätzlich der bei der Errichtung des Gebäudes geltende Maßstab anzulegen. Nach der Rechtsprechung des Senats kann allerdings der Mieter erwarten, dass Lärmschutzmaßnahmen getroffen werden, die den Anforderungen der zur Zeit des Umbaus geltenden DIN-Normen genügen, wenn der Vermieter selbst bauliche Veränderungen vornimmt, die zu Lärmimmissionen führen können. In dem vorliegenden Fall wurden die Maßnahmen jedoch nicht von der Klägerin als Vermieterin selbst, sondern von den Streithelfern vorgenommen. Zudem erfolgte kein "Umbau". Es wurde nur der Bodenbelag ausgetauscht; der darunter liegende Estrich und die Geschossdecke sind unverändert geblieben. Es handelt sich nach den Feststellungen des BGH in diesem Fall also ausschließlich um solche Arbeiten, die aufgrund der Abnutzung des Fußbodens zum Zwecke der Instandhaltung der Wohnungsausstattung von Zeit zu Zeit erforderlich sind, ohne dass damit eine Veränderung oder Modernisierung des Gebäudes als solchem einhergeht.

Aus dem Sachverhalt:
Die Beklagte ist Mieterin einer Eigentumswohnung der Klägerin in einem um das Jahr 1970 errichteten Gebäude. Die Streithelfer der Klägerin sind Eigentümer der darüber gelegenen Wohnung. Nachdem sie in ihrer Wohnung den früher vorhandenen PVC-Belag durch Bodenfliesen ersetzt hatten, rügte die Beklagte das Vorhandensein von Schallbrücken. In einem von der Klägerin gegen die Streithelfer eingeleiteten selbständigen Beweisverfahren stellte ein Sachverständiger fest, dass mit 61 dB zwar die Trittschall-Anforderungen der im Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes geltenden DIN 4109 - Schallschutz im Hochbau - in der Fassung von 1962 (maximal 63 dB), nicht aber diejenigen der DIN 4109 in der Fassung von 1989 (maximal 53 dB) eingehalten und dass durch die Fliesen Schallbrücken entstanden waren. Die Beklagte minderte deshalb ab Juli 2002 die Miete um monatlich 30 % der Nettomiete und behielt weitere 20 % zurück.

Mit ihrer Klage hat die Klägerin Zahlung der rückständigen Beträge bis April 2005 und Ersatz der Kosten des selbständigen Beweisverfahrens, jeweils nebst Zinsen, verlangt.

Quelle: BGH, Urteil vom 17.06.2009 - VIII ZR 131/08

Hinweis:
Dieses Urteil des BGH (AZ VIII ZR 131/08) ist vorgesehen zur Veröffentlichung in WF-Bibliothek, der Entscheidungs-, Gesetzes-, Literatur- und Adresssammlung zur Grundstücks- und Mietwertermittlung sowie Bodenordnung. Mehr zu den Hintergründen erfahren Sie auch in der nächsten Ausgabe der immobilien & bewerten.