Der "andere Wert"

In der Solvabilitätsverordnung (SolvV) ist geregelt, bis zu welchem Betrag KSA-Positionen als vollständig durch Grundpfandrechte auf Wohn- beziehungsweise Gewerbeimmobilien besichert gelten. Kreditinstitute dürfen sie dann nach dem Kreditrisikostandardansatz (KSA) höchstens anrechnungsmindernd auf das Eigenkapital berücksichtigen.

Sie müssen hierzu nicht zwingend die strengen Regeln des Beleihungswertes nach dem Pfandbriefgesetz (PfandBG) in Verbindung mit der Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV) anwenden. Sie können vielmehr den Wert der Immobilie als einen so genannten "anders ermittelten nachhaltig erzielbaren Wert" (der sog. "andere Wert") bestimmen. Konkrete Anforderungen dafür fehlten bisher. Sie werden derzeit zwischen dem Zentralen Kreditausschuss (ZKA) und der Bankenaufsicht verhandelt.

Der andere Wert soll nach den Überlegungen der Bankenaufsicht Erleichterungen gegenüber dem Beleihungswert nach BelWertV gewähren. Aus Sicht des Bundesverbandes Öffentlicher Banken Deutschlands (VÖB) können Institute im Ermessen des Wertermittlers für bestimmte Objektarten (insbesondere wohnwirtschaftliche Standardobjekte, die nicht älter als zehn Jahre sind) innerhalb der Kleindarlehensgrenze auf eine Objektbesichtigung grundsätzlich verzichten. Wie intensiv die Besichtigung ausfällt, soll von den bereits vorliegenden Erkenntnissen in den Objektunterlagen abhängen. Die Institute sollen die Risiken selbst einschätzen und entscheiden, ob nur eine Außen- oder auch eine Innenbesichtigung notwendig ist. Der VÖB setzt sich dafür ein, neben der Regelung hinsichtlich des anderen Wertes zeitgleich Erleichterungen über die Innenbesichtigung bei der Ermittlung des Beleihungswertes innerhalb der Kleindarlehensgrenze zu gewähren.

Die Bankenaufsicht hat am 19. März 2009 über die Anforderungen an den anderen Wert im Arbeitskreis Bankenaufsicht beraten. Nach Ansicht der Bafin muss der "andere Wert" eine mindestens so konservative Bewertung wie der Beleihungswert sicherstellen.

Die BelWertV dient insbesondere dem Zweck, die Erfüllbarkeit der Ansprüche der Gläubiger von Hypothekenpfandbriefen sicherzustellen. Sie ist dabei als eine regelbasierte Vorschrift formuliert. Diese regelbasierte Gestaltung der BelWertV entspricht dem öffentlichen Interesse daran, den besonderen Sicherheitsstandard von Hypothekenpfandbriefen Anlegern zu vermitteln, die nicht selbst das Risikomanagement des Emittenten dieser Hypothekenpfandbriefe prüfen können.

Im Unterschied zu einem Anleger hat die Aufsicht die Möglichkeit, sich durch eigene Prüfung oder durch Dritte (z. B. Jahresabschlussprüfer) ein Bild insbesondere davon zu machen, inwieweit ein Institut den Wert von als Sicherheit gestellten Immobilien im Ergebnis so konservativ ermittelt, wie dies für die Berechnung eines Beleihungswertes erfolgen würde. Für die Ermittlung der Eigenmittelanforderungen ist es daher grundsätzlich vertretbar, stärker prinzipienorientiert vorzugehen. Danach wird von der Bankenaufsicht grundsätzlich akzeptiert, dass das Institut in eigener Verantwortung risikoorientiert bestimmt, welche Aktivitäten es für die Wertermittlung einer Immobilie unternimmt. Dies geschieht jedoch in einer Weise, dass die Einhaltung bestimmter ergebnisorientiert formulierter Standards verlangt wird, die sicherstellen, dass die Ermittlung des anderen Werts mindestens so konservativ wie die des Beleihungswerts erfolgt.

Rechtstechnisch wird die Möglichkeit zu diesem Vorgehen dadurch eröffnet, dass der Verordnungsgeber zusätzlich zum Rechtsbegriff des Beleihungswerts den Begriff des „anders ermittelten nachhaltig erzielbaren Werts, der den Anforderungen nach § 16 Abs. 2 Satz 1 bis 3 des Pfandbriefgesetz genügt“, d.h. des „anderen Werts“, in die SolvV aufgenommen hat.

Die Bafin ist nicht bereit den Forderungen der Kreditwirtschaft zu entsprechen, bei Ermittlung des "anderen Werts" von wohnwirtschaftlich genutzten Objekten bei Vergabe von Kleindarlehen gegenüber den Regelungen in § 24 Abs. 3 BelWertV weiter gehende Befreiungen von den Besichtigungserfordernissen zu gewähren. Allerdings soll der § 24 BelWertV so ergänzt werden, dass unter gewissen Voraussetzungen eine Außenbesichtigung genüge.

Quellen: VÖB-Aktuell März 2009 und Protololl der Sitzung des Arbeitskreises "Bankenaufsicht" vom 19.03.2009