Für Mieterinvestitionen haftet in der Zwangsversteigerung der Erwerber

Im Mai 1998 mietete der Mieter vom damaligen Grundstückseigentümer Gewerberäume für 15 Jahre. Der Mieter hat sodann in die gemieteten Räumlichkeiten investiert.

Das Objekt wurde 2003 zwangsversteigert. Am 15.12.2003 erhielt der jetzige Vermieter den Zuschlag für das Grundstück. Er kündigte am 29.12.2003 das Mietverhältnis gemäß § 57 a ZVG, der dem Erwerber ein außerordentliches Kündigungsrecht gibt, zum 31.12.2005.

Der Mieter verlangt wegen seiner Investitionen, die er nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht weiter nutzen kann, an ihn für die Zeit vom Tage der Räumung der Mieträume bis zum 31.3.2009 monatlich 317,20 Euro, für die Zeit danach bis zum 31.3.2014 monatlich 297,70 Euro und für die Zeit danach bis zum 31.3.2019 monatlich 276,90 Euro zu zahlen.

Der BGH hatte darüber zu entscheiden, ob sich ein Ausgleichsanspruch des Mieters wegen seiner Investitionen gegen den ursprünglichen Vermieter oder die neue Vermieterin (die Erwerberen in der Zwangsversteigerung) richtet.

Der BGH kommt zu dem Ergebnis, dass der Erwerber haftet und nicht etwa der alte Vermieter. Der neue Vermieter sei durch die Kündigung schon zum 31.12.2005 in den Genuss der wertsteigernden Investitionen gekommen und nicht erst mit Ablauf der vertraglich vereinbarten Mietzeit von 15 Jahren.

Mit der Beendigung des Mietvertrages vor dem ursprünglich geplanten Ende ist der Rechtsgrund für die vom Mieter vorgenommene Investition weggefallen. Das hat zur Folge, dass der Vermieter bereichert sein kann. Eine Bereicherung tritt aber nur bei dem neuen Vermieter ein, weil sich die Bereicherung nicht nach der Höhe der Aufwendung des Mieters richtet und auch nicht im Zeitwert der Investition oder der Verkehrswertsteigerung des Mietobjektes bei Rückgabe besteht. Die Bereicherung liegt allein in der Erhöhung des Ertragswertes, soweit der Vermieter diesen früher als vertraglich vorgesehen durch anderweitige Vermietung zu einem höheren Mietzins realisieren kann.

Diese Grundsätze gelten auch bei einem Erwerb im Zwangsversteigerungsverfahren. Der Ersteigerer erhält aufgrund seiner Kündigung die Mietsache früher zurück als nach dem Mietvertrag vorgesehen. Wenn er deshalb das Objekt zu einem höheren Mietzins als bisher vermieten kann, ist allein er und nicht der ursprüngliche Vermieter bereichert.

Im Ausgangsfall hat der BGH die Sache an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Dieses muss noch klären, ob der neue Vermieter tatsächlich bereichert ist.

BGH, Urteil vom 29.04.2009 - XII 66/07