Wohnungsrecht: Wer darf die Wohnung nach Umzug ins Pflegeheim nutzen?

Eine Verpflichtung des Eigentümers, die Wohnung zu vermieten oder deren Vermietung durch den Wohnungsberechtigten zu gestatten, wird dem hypothetischen Parteiwillen im Zweifel allerdings nicht entsprechen.

Im voliegenden Fall erwarb 1979 die Tochter von ihrer Mutter ein Hausgrundstück. In dem notariellen Vertrag verpflichtete sie sich, der Mutter ein dinglich gesichertes unentgeltliches Wohnungsrecht auf Lebenszeit an der im Erdgeschoß des Hauses befindlichen Wohnung zu bestellen. Die inzwischen pflegebedürftige Mutter wird seit dem Jahr 2001 in einem Pflegeheim betreut. Die durch ihre Einkünfte nicht gedeckten Heimpflegekosten übernimmt der Sozialhilfeträger. Der Sozialhilfeträger leitete durch bestandskräftigen Bescheid „einen vertraglichen Ausgleichsanspruch für das nicht mehr in natura wahrnehmbare Wohnrecht“ der Mutter bis zur Höhe der gewährten Sozialhilfe auf sich über. Die Tochter vermietete die Wohnung für monatlich netto 400.– €.

Grundsätzlich besteht das Wohnungsrecht der Mutter trotz ihres Umzugs in ein Pflegeheim fort.

Grundlage für die Zahlungsansprüche des Sozialhilfeträgers kann nur eine schuldrechtliche Vereinbarung, nicht aber das dingliche Wohnungsrecht als solches sein. Als Recht, ein Gebäude oder den Teil eines solchen unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung zu benutzen (§ 1093 Abs. 1 Satz 1 BGB), verpflichtet es den Eigentümer lediglich, diese Nutzung zu dulden. Geldersatzansprüche des Berechtigten begründet ein Wohnungsrecht auch dann nicht, wenn der Berechtigte es aufgrund der Gestattung des Eigentümers einem anderen zur Ausübung überlassen darf (§ 1092 Abs. 1 Satz 2 BGB).

Haben die Vertragsparteien beim Abschluss des Übertragungsvertrags die Möglichkeit eines Wegzugs des Berechtigten in ein Pflegeheim nicht bedacht oder in der unzutreffenden Annahme, das Wohnungsrecht würde dann erlöschen, irrtümlich für nicht regelungsbedürftig gehalten, ist eine ergänzende Vertragsauslegung mangels Regelungslücke möglich und geboten. Andernfalls hätte dies zur Folge, dass die dem Wohnungsrecht unterliegenden Räume nach dem Umzug der Berechtigten in ein Pflegeheim von niemandem genutzt werden können. Die Berechtigte ist aus tatsächlichen Gründen gehindert, ihr Recht wahrzunehmen; die Tochter als Eigentümerin ist angesichts des fortbestehenden Wohnungsrechts nicht befugt, die Räume ohne Zustimmung der Mutter selbst zu nutzen oder Dritten zu überlassen.

Der BGH weist darauf hin, dass der Wille der Beteiligten typischerweise wohl darauf hingehe, dass die Tochter berechtigt sein solle, die Wohnung zu vermieten, wenn eine Rückkehr der Mutter aus dem Pflegeheim in absehbarer Zeit nicht zu erwarten sei. Umgekehrt bestünde nach dem hypothetischen Parteiwillen im Zweifel keine Verpflichtung der Tochter zur Vermietung der Wohnung, da das Wohnungsrecht seinem Charakter nach ein höchstpersönliches Nutzungsrecht ist – ebenso wenig zur Zahlung eines Nutzungsentgelts an den Wohnungsberechtigten, da das höchstpersönliche Wohnungsrecht ansonsten in unzulässiger Weise um Elemente eines – von den Parteien gerade nicht gewählten – Nießbrauchs an der Wohnung erweitert würde.

BGH, Versäumnisurteil vom 9. Januar 2009, V ZR 168/07