BGH prüft: Wie viel "Wohnfläche" hat eine Terrasse?

Im konkreten Fall hat der Mieter einer schicken Kölner Maisonette-Wohnung seine Miete gekürzt, weil der Vermieter die Fläche der beiden Dachterrassen im Mietvertrag aus seiner Sicht zu hoch angesetzt hatte. Nach den Worten des BGH-Senatsvorsitzenden Wolfgang Ball überlegt der Senat, für solche Flächen pauschal die früher übliche Quote von 25 Prozent anzuwenden - was Rechtssicherheit für Mieter und Vermieter schaffen würde. Ein Urteil wird erst am 22. April verkündet.

Hintergrund des Streits ist die langjährige Rechtsprechung des BGH, wonach eine Mietwohnung "mangelhaft" ist, wenn die tatsächliche Quadratmeterzahl um mehr als zehn Prozent unter der im Mietvertrag angegebene Fläche liegt. In diesem Fall darf die Miete entsprechend gekürzt werden. Der Kölner Vermieter hatte im Mietvertrag "ca. 120 Quadratmeter" angegeben. Tatsächlich summierten sich die Innenräume auf 90 und die beiden Terrassen auf 45 Quadratmeter. Der Mieter, ein Architekt, pochte darauf, die Außenflächen nur mit einem Viertel zu veranschlagen und kam damit auf eine Gesamtfläche von gut 100 Quadratmeter - also etwa 15 Prozent weniger als angegeben. Er kürzte die Miete um etwa 180 Euro.

Juristisch umstritten ist, ob sich die Gerichte bei privaten Mietwohnungen an den Vorschriften für den öffentlich geförderten Wohnraum orientieren sollten. Danach werden Balkone und Terrassen "im Regelfall" mit 25 Prozent angesetzt, allerdings kann die Quote im Einzelfall bis zur Hälfte betragen. "Das halten wir nicht für sinnvoll", sagte Ball. Der Senat habe die "Horrorvision", dass den Gerichten dann eine Prozessflut drohte. "Im Interesse der Rechtssicherheit" scheine es deshalb geboten, eine klare Anrechnungsquote vorzugeben. Deshalb will der Senat zumindest nach vorläufiger Einschätzung wohl auf eine früher geltende Regel zurückgreifen, die pauschal von 25 Prozent ausging.

Quelle: dpa-Meldung

Interessant ist, dass der BGH bislang die Verwendbarkeit der Wohnflächenverordnung (WoFlV) im frei finanzierten Wohnraum - mangels gesetzlicher Alternative - ausdrücklich bejaht hat. Nun soll mit der Anrechnung von Balkonen/Terrassen auf die Wohnfläche eine bedeutsame Regelung der WoFlV nicht mehr anwendbar sein. Fraglich ist, ob (zukünftig) auch andere Regelungstatbestände der WoFlV (z.B. die Anrechnung von Grundflächen unter Dachschrägen auf die Wohnfläche) im frei finanzierten Wohnraum nicht mehr anwendbar sind.

Obwohl sich die Überlegungen des BGH zunächst nur auf die Feststellung eines Mangels beziehen, ist davon auszugehen, dass auch in der Mietwertermittlung zukünftig dieselben Maßstäbe anzuwenden sein werden. Es ist nicht davon auszugehen, dass der BGH eine Wohnfläche zur Feststellung eines Mangels und eine (davon abweichende) Wohnfläche bei der Berechnung der Miethöhe einführen möchte.

Es ist allerdings unumstritten, dass Balkone/Terrassen unterschiedlichen Wohnwert besitzen. Das Marktverhalten, sprich die Bereitschaft eines Mieters, für Balkone/Terrassen immer 25 % der Miete für Wohnraum zu zahlen, existiert nicht. Der unterschiedliche Wohnwert ist in der nun beabsichtigten Regelanrechnung von 25 % (unabhängig von Größe, Nutzbarkeit und Lage) des Balkons/der Terrasse nicht berücksichtigt.

Deshalb muss der unterschiedliche Wohnwert in der Wahl der Vergleichsmieten bzw. bei der Anpassung der Vergleichsmietobjekte an das Bewertungsobjekt berücksichtigt werden. Dies entspricht dem Vorgehen in der von Sprengnetter Immobilienbewertung herausgegebenen Wohnflächen- und Mietwertrichtlinie (WMR). Dort werden aus dem Marktgeschehen abgeleitete Wohnwertfaktoren angegeben, mit denen vorliegende Besonderheiten wie z.B. die hier vorhandene Übergröße von Dachterrassen in der Mietwertermittlung zu berücksichtigen sind.

Es macht durchaus einen Unterschied, ob von der Dachterrasse z.B. "nur" in einen Hinterhof geblickt werden kann (normaler, evtl. gar geringer Wohnwert) oder ob freie Sicht z.B. auf den Kölner Dom oder/und den Rhein gewährt ist (hoher Wohnwert). Demzufolge (und in Anrechnung der in dem vorliegenden Fall vorhandenen Übergröße der Dachterrasse) würde die anrechenbare Grundfläche der Dachterrasse nach WMR zwischen 14 % (normaler Wohnwert) und rd. 30 % (hoher Wohnwert) betragen.

Im Fazit wäre diese Entscheidung aus Sachverständigensicht zu begrüßen. Bei einer "starren" Wohnfläche sind alle wohnwertbeeinflussenden Merkmale einzig in der (Vergleichs-)Miete zu berücksichtigen. Bislang wurde der Wohnwert eines Balkons/einer Terrasse zumindest teilweise durch unterschiedliche Anrechnung der Grundfläche auf die Wohnfläche berücksichtigt und alle anderen wohnwertbeeinflussenden Merkmale waren in der Miete zu berücksichtigen. Zukünftig kommt es nicht mehr zu dieser Vermischung! Diese Entscheidung würde sowohl die Wohnflächenberechnung rechtssicherer machen als auch die Mietwertermittlung vereinfachen und transparenter gestalten.

Die Wohnfläche der innen liegenden Wohnräume wird unverändert nach WoFlV ermittelt. Die Grundfläche der Balkone/Terrassen wird mit 25 % auf die Wohnfläche angerechnet. Zusammen bilden beide Anteile die tatsächliche Wohnfläche.

Ein Mangel liegt vor, wenn die in einem Mietvertrag angegebene Wohnfläche 10 % größer als die tatsächliche Wohnfläche ist. Da keinerlei Interpretationsspielraum vorliegt, ist die tatsächliche Wohnfläche nach einfachen (mathematischen) Grundsätzen ermittel- und überprüfbar. Der Rechtsfriede scheint in dieser Rechtsfrage gesichert.