Rat der Immobilienweisen legt Frühjahrsgutachten vor

Gute Nachrichten hat Harald Simons, Vorstand von empirica, für die Eigentümer von Wohnimmobilien. Nach einem Rückgang der Wohnimmobilienpreise in den vergangenen Jahren steigen die Preise auf den deutschen Wohnungsmärkten mittlerweile wieder. „Das Jahr 2009 dürfte den unteren Wendepunkt des Wohnungsmarktzyklus markiert haben“, betont Simons. Die Wirtschaftskrise habe die Trendwende auf dem Wohnungsmarkt zwar möglicherweise abgeschwächt, aber nicht verhindert. Bei der Erholung handele es sich auch nicht um eine „Flucht in Sachwerte“ aus Inflationsangst, da die fundamentalen Werte bereits seit über einem Jahr auf eine Trendwende hindeuten. „Dies bedeutet, dass die Erholung nicht nur vorübergehender Natur ist.“

Simons rechnet damit, dass die Kaufpreise für Geschosswohnungen in westdeutschen kreisfreien Städten 2010 um 1,5% und damit ähnlich steigen werden wie 2009. In den nächsten ein bis zwei Jahren würden dann die Mieten und Preise auch in den Landkreisen wieder anziehen. Die angesichts der auf einen Rekordtiefststand gefallenen Fertigstellungszahlen immer wieder geäußerte Angst vor einer Wohnungsnot oder einer Wohnungsverknappung sei mit Ausnahme einzelner Regionen wie München, Freiburg oder Heidelberg unbegründet, betont Simons. „Die amtlichen Statistiken weisen darauf hin, dass sich das Wohnungsangebot im westdeutschen Mittel analog zur Wohnungsnachfrage entwickelt hat.“ So ist die Zahl der Haushalte in Westdeutschland zwischen 1994 und 2008 um knapp 10% oder 2,7 Mio. gestiegen. Die Wohnungsfortschreibung der statistischen Ämter weist dagegen einen Anstieg der Wohnungszahl um 14% oder 3,9 Mio. aus.

Selbst bei einer Korrektur von Ungenauigkeiten der Statistik ergibt sich eine ausgeglichene Wohnungsmarktentwicklung. In die gleiche Richtung deuten auch andere Indikatoren: So zeigt der Leerstand in Westdeutschland seit 2002 einen leichten, kontinuierlichen Anstieg, und die Nominalmieten sind seit 2004 konstant. In den Metropolen München, Köln, Hamburg und eingeschränkt Frankfurt würde ein weiterer Rückgang der Wohnungsfertigstellung tatsächlich zu einer wachsenden Anspannung auf den Wohnungsmärkten führen.

Ein Rückgang der Zahl der Bürobeschäftigten bei gleichzeitiger Zunahme der Fertigstellungen wird 2010 auf den deutschen Büromärkten zu neuen Höchstwerten bei den Leerständen führen, so die Prognose von Andreas Schulten, Vorstand von BulwienGesa. Demnach werde die Zahl der Bürobeschäftigten nach einem leichten Zuwachs von 0,12% im Jahr 2009 in diesem Jahr um 2,0% oder 270.000 Personen auf knapp 12,7 Mio. sinken. Gleichzeitig steigt das Fertigstellungsvolumen im Neubau in den sieben wichtigsten Bürostandorten (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart) 2010 um 16,3% auf knapp 1,15 Mio. m², den höchsten Wert seit fünf Jahren.

In der Folge werden dieses Jahr in den großen Metropolen 8,75 Mio. m² Bürofläche leer stehen – eine erneute Zunahme um 18,8% nach einem Wachstum von 10% im vergangenen Jahr. Die durchschnittliche Leerstandsquote steigt nach 8,8% im Jahr 2008 und 9,7% im Jahr 2009 dieses Jahr auf den neuen Höchststand von 11,3%. Mit Ausnahme von Berlin und Frankfurt werden alle wichtigen Bürostandorte voraussichtlich neue Rekordleerstände zu verzeichnen haben, wobei Frankfurt mit 19,1% (2009: 17,4%; 2008: 15,7%) die mit Abstand höchste Leerstandsquote aufweisen wird. In der Bankenmetropole wird demnach dieses Jahr fast jeder fünfte Quadratmeter Bürofläche leer stehen.

Eine deutlich negative Entwicklung prognostiziert Schulten auch für die zwölf von BulwienGesa als Sekundärstandorte eingestuften Städte in Westdeutschland (Bochum, Bonn, Bremen, Dortmund, Duisburg, Essen, Hannover Karlsruhe, Mannheim, Münster, Nürnberg und Wiesbaden). Aufgrund nur geringer spekulativer Bauvolumina wiesen die westdeutschen Sekundärstandorte in der Vergangenheit nur geringe Schwankungen bei der Leerstandsquote auf. Diese lag seit Mitte der 90er Jahre zwischen 3% und 6%. Auch im Jahr 2009 wurde mit 6,1% noch ein ähnlicher Wert wie im bisher schlechtesten Jahr (2005 mit 6,3%) erzielt. „Die schwache Konjunktur wird sich 2010 aber auch in den Sekundärstandorten negativ auf die Leerstandsentwicklung auswirken, so dass ein Wert jenseits der Marke von 8% realistisch erscheint“, sagt Schulten.

Deutlich optimistischer als die meisten Maklerhäuser ist Schulten dagegen für den Investmentmarkt. Nach einer Halbierung des Transaktionsvolumen auf knapp 12 Mrd. Euro im Jahr 2009 erwartet er für 2010 Transaktionen mit einem Volumen von 20 Mrd. Euro. Grundlage hierfür ist die Belebung auf dem Investmentmarkt ab August 2009 und die positive Entwicklung der wirtschaftlichen Frühindikatoren wie des King Sturge Immobilienkonjunktur-Index. „Diese Entwicklung sollte, eine Fortschreibung der wirtschaftlichen Erholungstendenzen vorausgesetzt, auch im Jahr 2010 anhalten“, betont Schulten. Sollte es nicht zu größeren Finanzierungsengpässen kommen, erwartet er deshalb auch eine Entspannung bei Portfoliodeals.

„Das größte Risiko für die konjunkturelle Erholung besteht im Auftreten einer Kreditklemme“, betont Professor Wolfgang Wiegard, Mitglied im Sachverständigenrat der Bundesregierung. Für dieses Jahr könne eine Kreditklemme nicht ausgeschlossen werden. Andererseits bestehe kein Anlass zu apokalyptischen Visionen, derzeit gibt es noch keine Kreditklemme. Der Rückgang des Kreditwachstums lasse sich durch die realwirtschaftliche Entwicklung und die gestiegene Wahrscheinlichkeit von Kreditausfällen erklären. „Für eine darüber hinausgehende bankseitige
Verknappung des Kreditangebots gibt es keine Anhaltspunkte“, betont Wiegard.

Wiegard rechnet auch nicht mit einer hohen Inflation. „Es deutet nichts auf mittel- oder längerfristige Inflationsgefahren im Euro-Raum hin“, so Wiegard. Die Europäische Zentralbank habe die Instrumente, um schnell und unproblematisch überflüssige Liquidität kurzfris tig einzusammeln. Bei den kurzfristigen Zinsen geht Wigard angesichts unausgelasteter Kapazitäten und günstiger Inflationsaussichten auf absehbare Zeit weiter von niedrigen Sätzen aus. Eine Leitzinserhöhung sei bis weit in die zweite Hälfte des laufenden Jahres nicht in Sicht. Eine ausufernde Staatsverschuldung würde allerdings die langfristigen Zinsen ansteigen lassen. Andererseits würden bei einer mutigen Haushaltskonsolidierung die langfristigen Zinsen nur moderat ansteigen. „Für die Immobilienwirtschaft wären langfristig steigende Zinsen fatal. Deshalb ist gerade auch aus immobilienwirtschaftlicher Sicht eine Begrenzung der dauerhaften staatlichen Neuverschuldung erforderlich.“ Es deute aber einiges darauf hin, dass in den OECD-Staaten ab 2011 mit einer merklichen Haushaltskonsolidierung begonnen wird, macht Wiegard der Branche Mut.

Das Frühjahrsgutachten des Rates der Immobilienweisen kann für 129 Euro bestellt werden unter immobilien-zeitung.de.

Quelle: Pressemeldung der Immobilien Zeitung vom 02.02.2010

Hinweis:
Weitere Informationen zu dem Frühjahrsgutachten erhalten Sie in "immobilien & bewerten", der Fachzeitschrift für Forschung, Recht und Praxis.